DEBATT:
Kommunen selger ikke Kulturhuset Hausmania

Det har i den senere tid vært debatt om byrådets innstilling om å selge deler av Haus-kvartalet. Det er forståelig at mange er engasjert i denne saken og at så mange er opptatt av at vi skal virkeliggjøre reguleringen til et byøkologisk kulturkvartal. Det er også byrådet opptatt av.

I debatten blir det i en del tilfeller fremstilt som at kommunen «svikter» Hausmania og at salget innebærer at hele konseptet om et byøkologisk kulturkvartal gravlegges. Samtidig underkommuniseres ofte hva kommunen faktisk har gjort og har planer om å gjøre i kvartalet. Jeg ønsker derfor å presentere en del relevante fakta som ofte ikke kommer frem.

 

Kommunen selger kun deler av Haus-kvartalet

Kommunen eier i dag en bygningsmasse på ca. 6 500 m2 i Hauskvartalet, samt to ubebygde tomter. Av dette har byrådet innstilt på salg av de to ubebygde tomtene samt to bygninger på i alt 1 450 m2 (uten loft, kjeller). I den ene bygningen er det husokkupanter. Kjøper er forpliktet til å utvikle tomtene i tråd med reguleringsplanen.

 

Kommunen selger ikke Kulturhuset Hausmania

Kulturhuset Hausmania ligger i Hausmannsgate 34 (H34), som kommunen beholder. H34 har en bygningsmasse på 5 000 m2. Her foregår det kulturaktiviteter, inkludert Grusomhetens Teater og kunstvirksomhet.
 

Kommunen støtter Kulturhuset Hausmanias virksomhet

Kulturhuset er en ideell organisasjon som leier de 5 000 m2 av Oslo kommune for 3 700 kroner i året. Hausmania inkluderer rundt 60 atelier og øvingslokaler som blir brukt av bortimot 200 kunstnere, musikere og kulturarbeidere året rundt.
 

Kommunen bruker betydelige beløp på å drifte og vedlikeholde Kulturhuset Hausmania.

Alle som har vært på Hausmania vet at kulturhuset er en sjarmerende og nedslitt labyrint. Kommune har siden 2008 brukt ca. 6 millioner kroner i året på nødvendig vedlikehold og oppgradering (soppsanering, reparasjon av tak, brannsikring etc.).  Kommunen har også nylig tilrettelagt for økologisk kafedrift ut mot Hausmannsgate. I tillegg kommer løpende vedlikeholdsutgifter.
 

Mye arbeid gjenstår i Kulturhuset Hausmania  

I henhold til reguleringsplanen skal hallene (som i dag er stengt pga. innsig og fukt) rehabiliteres eller rives og erstattes med ny hall, det skal opparbeides gangpassasje for allmenheten ved Akerselva, og et park/friområde med overvannshåndtering skal opparbeides ved elva mot Elvebakken skole. Dette har en kostnadsramme på omkring 50 millioner kroner.
 

Byrådet trapper opp innsatsen i Kulturhuset Hausmania.

Byrådet vil på årets budsjett øke kommunens innsats i H34, slik at vi kan realisere planene fra reguleringen. Byrådet vil derfor i år bevilge 30 millioner fra kommunekassa, som et første skritt for å få på plass det som gjenstår.
 

Avsluttende kommentar

Byrådet har innstilt på salg av deler av Haus-kvartalet, fordi byrådet vurderer at kommunen alene ikke vil makte å utvikle hele området. Samtidig vil kommunen beholde og videreutvikle eiendommen som huser Kulturhuset Hausmania (H34), og fortsette å legge til rette for kunstnerisk og byøkologisk virksomhet på gunstige betingelser i denne store bygningsmassen.
 

En del lokale aktører har uttalt at de ikke vil engasjere seg videre i aktiviteter i Kulturhuset Hausmania, hvis kommunen selger de andre tomtene. Kommunen ønsker ikke dette, og det er i så fall et valg disse aktørene selv tar. Kommunen vil fortsatt tilby billige lokaler til kultur og kunstnerisk virksomhet i H34, og opprettholde og forbedre et tilbud som er sårt tiltrengt i Oslo.
 

Det er legitimt å være uenig i byrådets innstilling om å selge deler av Haus-kvartalet. Det er imidlertid ikke rimelig å fremstille det som om kommunen nå selger Kulturhuset Hausmania eller avvikler innsatsen for å realisere et byøkologisk kulturkvartal. Tvert i mot. Det nye byrådet øker kommunens innsats, vil fortsatt legge til rette for kunst og kultur, og bidra til realisering av et byøkologisk kulturkvartal i tråd med reguleringen.


Kommenter saken
Ole Pedersen04. februar 2016 - 20:00  rapporter
Hei.

Det er hyggelig at byråden engasjerer seg i debatt om Hauskvartalet og vi er glade for at hun tok seg tid til å delta på seminaret vårt sist lørdag.

Jeg har videre stor respekt for at byråden løfter opp debatten i Arkitektnytt. Jeg forstår at hun ønsker dette da Arkitektnytt har gitt saken bred omtale, stilt seg positiv til prosjektet vårt på et arkitektfaglig grunnlag, og løftet fram kritiske synspunkter til den pågående salgsprosessen. Det virker derfor rimelig at byråden trer inn for å klargjøre situasjonsbildet.

Likvel bidrar innlegget hennes ikke til å belyse viktige problemstillinger rundt salget. Det gir oss derimot en fin mulighet til å se på hva innlegget hennes sier, og ikke minst, hva hun ikke sier.

Hun åpner innlegget med å si:

- I debatten blir det i en del tilfeller fremstilt som at kommunen «svikter» Hausmania og at salget innebærer at hele konseptet om et byøkologisk kulturkvartal gravlegges. Samtidig underkommuniseres ofte hva kommunen faktisk har gjort og har planer om å gjøre i kvartalet. Jeg ønsker derfor å presentere en del relevante fakta som ofte ikke kommer frem.

Det er altså to påstander hun ønsker i imøtegå. Den ene er at kommunen «svikter» Hausmania. Det andre er at hele konseptet om et byøkologisk kulturkvartal gravlegges.

Deretter bruker hun hele teksten på å argumentere mot påstanden om at kommunen «svikter» Hausmania ved å henvise til at Hausmania ikke skal selges, og at kommunen har en intensjon om å ivareta vedlikeholdsplikten sin for egen eiendom.

Arkitektnytt har hele veien vært tydelige på å presisere hvilke eiendommer som skal selges, og hvilke som ikke skal selges. Og gjentar i artiklenes sine at Kulturhuset Hausmania ikke er en del av salget. Byråden bruker altså debattinnlegget sitt til å argumentere mot en framstilling som ikke har vært framsatt her. Det synes videre noe søkt å bruke kommunens egen vedlikeholdsplikt som argument for salget.

Dessverre bruker hun ikke like mye plass på å imøtegå påstanden om at salget innebærer at hele konseptet om et byøkologisk kulturkvartal gravlegges. Vi som har jobbet med denne saken kunne ønsket at hun framfor å konstruere stråmenn, brukte innlegget sitt på å forklare på hvilken måte salget ikke vil innebære at hele konseptet om et byøkologisk kulturkvartal gravlegges. Dessverre benytter hun ikke denne muligheten.

Jeg vil derfor bruke noen spalter på å forklare hvorfor salget slik byråden har innstilt det nødvendigvis vil gravlegge hele konseptet om et byøkologisk kulturkvartal.

Så er hun mer enn velkommen til å imøtegå dette dersom hun fortsatt mener det er relevante fakta som mangler.

Reguleringens formålsparagraf sier blant annet:

Det avgrensede planområdet skal behandles som en helhet hvor målet er å legge til rette for bevaring og utvikling av Hauskvartalet som et levende lokalsamfunn og kulturhus med følgende hovedmål:

- Å legge til rette for utvikling av et byøkologisk kulturkvartal, der utviklingen er basert på LA21-prinsipper med stor grad av brukermedvirkning. Det skal utarbeides miljøprogram i samarbeid med "Hauskvartalet" og eierne.

- Å legge til rette for enkel standard og dermed gunstige rammevilkår for nyetablering av kunstrelaterte virksomheter og bolig".

Reguleringen har et svært høyt, og uvanlig, byøkologisk ambisjonsnivå. Noe som også er mere detaljert og konkret definert i planbeskrivelsen.

Et samarbeid mellom Oslo kommune, miljøet i Hauskvartalet, tilknyttet fagmiljø og Husbanken vil kunne realisere et unikt byøkologisk pilotprosjekt som eksperimenterer med boformer, ny teknologi, tradisjonelle byggetradisjoner og materialer, og som sikrer rimelige og ikke-kommersielle utleieboliger. Som pilotprosjekt vil det også kunne få fram løsninger med stor overføringsverdi på disse områdene.

Problemet med dette er at hverken formålet eller planbeskrivelsen er juridisk bindende for Urbanium som kjøper. Når heller ikke kontrakten definerer dette, er vår påstand at det foreslåtte salget på ingen måte sikrer en utvikling som beskrevet i reguleringens formålsparagraf og planbeskrivelse.

For å ta medvirkning først, så er ikke det en juridisk størrelse. Det er ingenting som sikrer at Urbanium ikke bare kan invitere til et par medvirknings-/infomøter der man snakker litt om f.eks. fargevalg, sykkelparkering og husordensregler, for så å hevde at han har ivaretatt reguleringens krav til medvirkning.

Gjennom hele forprosjektet har vi bygget videre på og utviklet den kompetansen vi fikk ved å delta på plansmien i 2005. Jeg tilltater meg også å minne om at reguleringsprosessen for Hauskvartelet ble trukket fram som den aller beste i Asplan Viak sin evaluering av planmedvirkning i Storbyprogrammet.

Når vi har påpekt at Urbanium ikke er juridisk forpliktet til å ivareta det eksepsjonelle grunnlaget for medvirkningen i prosjektet, er svaret fra byrådspartiene at man må ha tillit til at Urbanium vil prioritere god medvirkning. Samtidig legger prospektet opp til at beboerne i Hausmannsgate 40 skal betale nærmere 30 millioner til Urbanium. Hvorav sju av disse skal være ren fortjeneste. Det fortoner seg som et noe ubalansert utgangspunkt for en god medvirkningsprosess.

Byrådspartiene viser også til at Urbanium har fått et et advokatkontor til å formulere et sympatisk, men fullstendig uforpliktende, notat om medvirkning. Heller ikke dette er særlig betryggende.

Reguleringens formål om enkel standard og gunstige rammevilkår er heller ikke sikret gjennom salget slik det er foreslått. Dette bekrefter også Ellen de Vibe i Plan og bygningsetaten som sier til Arkitektnytt:

- En regulering av hva slags type boliger og kravet til eventuell lav fortjeneste ved utleie eller salg må reguleres i salgskontrakten.

- Det er det bystyret som må ta stilling til, avslutter de Vibe.

Så da er spørsmålet hva som er sikret gjennom et salg. Utover det normale så har salget for eiendommene i Hauskvartalet to kontraktfestede tilleggsforpliktelser. Dette gjelder Breeam standard på nybygget på Brenneriveien 1, og utbyggingstid på alle fire eiendommene. Dersom Urbanium ikke oppfyller disse forpliktelsene vil selskapet bli ilagt en tilleggskostnad på maksimalt 10 millioner kroner. Hele kostnaden for alle fire eiendommene vil da være 40 millioner kroner.

Med de rabattene som er lagt inn i taksten i prospektet vil dette fortsatt være et godt kjøp, selv om Urbanium skulle velge å overse disse forpliktelsene.

Det er altså ingen juridiske forpliktelser som sikrer at Urbanium må overholde reguleringens formål eller intensjon som beskrevet i planbeskrivelsen. Det er heller ingenting i salgskontrakten som sikrer dette.

Jeg kan jo også nevne at Breeam er en byggteknisk standard for måloppnåelse som helt sikkert er nyttig på sine områder, men som på ingen måter reflekterer en byøkologi som beskrevet i denne reguleringens formål og planbeskrivelse.

Vi mener derfor at det er åpenbart at et salg vil gravlegge hele konseptet om et byøkologisk kulturkvartal.

Et konsept som vi tok initiativ til da vi i 2004 ba om en omregulering av kvartalet.

Vi har siden da knyttet til oss nye fagmiljøer som har hjulpet oss med å ferdigstille et realiserbart forprosjekt. Dette har resultert i et prosjekt som har en klar kontinuitet fra det arbeidet vi gjorde den gangen sammen med fagmiljøer, kommunale etater og politisk nivå i Oslo kommune. Med kvaliteter som gjør at det får bred nasjonal og internasjonal faglig oppmerksomhet.

Vi har kostnadsberegnet prosjektet for å sikre at det kan realiseres og finansieres gjennom lav husleie og på den måten gi gunstige rammevilkår for nyetablering.

Prosjektets ser på kulturkvartalet som en helhet og kombinerer det kulturelle utgangspunktet med sosiale boformer, ambisiøse klimamål og lave kostnader.

Og Husbanken står klare og har uttalt at de ønsker å gi prosjektet sin høyeste prioritet dersom Oslo kommune er med på det.

Et salg vil utvilsomt gravlegge dette konseptet for et byøkologisk kulturkvartal. Og vi er takknemlige for at byråden ga oss denne anledningen til å klargjøre dette.

Om det hjelper så kan vi jo anerkjenne at et salg vil gjøre det mulig å gjennomføre skinnprosesser for medvirkning og skape et slags byøkologisk Pilestredet Park i miniatyr.

Med beliggenheten mellom nye Torggata og Vulkan vil det helt sikkert kunne bli populære leiligheter. Byråden vil da kunne klippe snorer når det en gang åpnes og man kan kjøpe byøkologiske leiligheter for tre millioner pluss for to små rom. Hun vil selvsagt da triumferende kunne si; se vi fikk utviklet et byøkologisk kvartal her til tross for alle protestene.

Og på et eller annet nivå så vil hun selvsagt ha rett på en eller annen måte.

Men det konseptet for et byøkologisk kulturkvartal som har fått internasjonal oppmerksomhet, som er basert på en planprosess som ble vurdert som den aller beste i Storbyprogrammet, og som ble vedtatt av et enstemmig bystyre, vil helt åpenbart være gravlagt.

Så når byråden avslutter innlegget sitt med:

- Det er imidlertid ikke rimelig å fremstille det som om kommunen nå selger Kulturhuset Hausmania eller avvikler innsatsen for å realisere et byøkologisk kulturkvartal.

Så er svaret vårt nei og jo.

Nei det er ikke rimelig å framstille det som om kommunen nå selger Kulturhuset Hausmania. Det kan vi heller ikke se at noen har gjort.

Men, jo det er rimelig å framstille det som om byråden avvikler innsatsen for å realisere et byøkologisk kulturkvartal, og vi forstår det som en presis beskrivelse av det foreslåtte salget.
Ole Pedersen04. februar 2016 - 20:02  rapporter
For den som er interessert i Kulturhuset Hausmania sin forståelse av den pågående salgsprosessen og byråden sin argumentasjon.

http://www.hausmania.org/portal/index.php?option=com_content&task=view&id=262
Rasmus Reinvang05. februar 2016 - 17:59  rapporter
Hei Ole,

Jeg setter pris på engasjementet ditt og også byrådet er opptatt av å realisere intensjonene fra reguleringsplanen best mulig. Det er altså en felles intensjon her.

Du etterlyser i starten av innlegget ditt at byråden burde forklare på hvilken måte salget ikke vil innebære at hele konseptet om byøkologisk kvartal gravlegges. Jeg kan belyse det, og så vil jeg utfordre deg til etterpå å svare på hva dere vil bidra med.

Jeg først, og dette er ikke nødvendigvis en uttømmende liste:

- Kommunen vil følge opp reguleringsplanen i sin del av kvartalet, det vil si på de 5 000 m2 i Hausmannsgate 34 som huser Kulturhuset Hausmania.

- Kommunen vil opparbeide grøntområdet som inngår i reguleringsplanen og tilrettelegge for ferdsel for allmenheten langs Akerselva.

- Politisk ledelse i kommunen gjør det klart for kjøper, som er en etablert aktører med mange prosjekter i Oslo, at kommunen forventer at reguleringsplanen oppfylles på en god måte og at kommunen har store forventinger til utviklingen i dette kvartalet.

- Kommunen vil engasjere seg i konkret dialog med kjøper med henblikk på å bidra til at kjøper i sin del av kvartalet utvikler det i tråd med reguleringsplanens intensjon, inkludert å dele informasjon og kunnskap om relevante modeller som Arkitektkontoret Eriksen Skajaas konsept, klimavennlige foregangsprosjekter med rimelige boliger for spesielle grupper (FutureBuilt) samt aktuelle prosjekter fra andre land.

- Kommunen vil sørge for at kjøper overholder alle formelle krav i salgskontrakten, så som miljøstandarden BREEAM.

- Kommunen vil engasjere seg i dialog med alle aktører i kvartalet og medvirke til å få til en helhetlig utvikling i kvartalet i tråd med reguleringsplanen.

- Og i det større bildet: Kommunen vil våren 2016 starte opp et arbeid knyttet til utviklingen av et byøkologisk senter i Oslo, og vi vil i den sammenheng arrangere ulike workshops for å definere mer presist hva byøkologi er og kan være i Oslo. Vi vil invitere inn relevante miljøer og aktører, fra så vel frivillig og privat sektor som alternative miljøer (deriblant Kulturhuset Hausmania), blant annet for å se på hvordan vi i større skala kan realisere byøkologiske prosjekter og supplere dagens privatiserte boligmarked med et miljøvennlig og rimelig tilbud for brede grupper.

Det var i 2009 at bystyret vedtok at kommunen skulle selge deler av Haus-kvartalet, for å få med en privat aktør i utviklingen av kvartalet. Det har således vært god tid til å tenke på hvordan man eventuelt kan bidra til at noe slikt blir best mulig. Det er nå veldig viktig å stille konkrete forventinger til kjøper, slik at kjøper forstår "hva som skal til".

Mitt spørsmål til deg er derfor det samme som du stilte til byråden:

Hva skal til for at et salg ikke får følgen at intensjonene i reguleringen til byøkologisk kvartal gravlegges, og hva vil man fra Kulturhuset Hausmanias side gjøre for å bidra til dette?

Jeg ser frem til å lese svaret ditt.

Hilsen Rasmus Reinvang, byrådssekretær for byutvikling (MDG)
Marie Hallandvik Hortemo05. februar 2016 - 23:21  rapporter
Det rødgrønne byrådet setter av penger til et byøkologisk laboratorium. Samtidig vil de selge Oslos eneste byøkologiske forsøksområde. Forstå det den som kan.
Ole Pedersen08. februar 2016 - 11:05  rapporter
Takk for utfyllende og konkret svar Rasmus. Vi er nå et skritt nærmere å snakke om hva denne saken egentlig handler om. Kommentaren din er langt mere presist enn innlegget til byråden. Det setter jeg pris på. Jeg skal også prøve å være mere presis enn hva jeg var i min forrige kommentar.

Svaret til Reinvang synliggjør en manglende forståelse for konseptet i prosjektet vårt, og et urovekkende svakt ambisjonsnivå for det byøkologiske kulturkvartalet. Jeg finner det derfor nødvendig å være ekstra grundig i mitt svar. Noe som gjør at det blir en litt lengre tekst. Jeg håper dere kan bære over med meg.

På grunn av lengde og lesevennlighet har vi også lagt denne kommentaren i sin helhet på vår hjemmeside. Den finner du her: http://hauskvartalet.org/nb_NO/2016/02/08/debatt-hos-arkitektnytt/

Før jeg går inn på Reinvang sine konkrete argument om hvorfor han mener salget slik det er foreslått, ikke vil gravlegge konseptet vårt om et byøkologisk kulturkvartal, vil jeg komme med noen grunnleggende betraktninger.

BOLIGPOLITISK INITIATIV

Utgangspunktet for konseptet vårt er et boligpolitisk initiativ. Hauskvartalet startet som en boligpolitisk okkupasjon av Hausmannsgate 40 i 1999. Saken satte boligmangel på dagsordenen på Stortings- og regjeringsnivå. Daværende arbeids og administrasjonsminister Laila Dåvøy brukte sin myndighet til å instruere Statsbygg til å la beboerne bli. Beboelsen var godt etablert da Oslo kommune kjøpte kulturkvartalet i 2004.

Beboerne har siden jobbet opp mot Oslo kommune for å få en leiekontrakt. Oslo kommune har på sin side anerkjent beboerne som legitime kontraktspartnere og det har vært flere perioder med aktive kontraktsforhandlinger. Beboerne har aldri mottatt varsler om at deres bruk av boligene har vært uønsket. Beboelsen har på denne måten hatt karakter av et anerkjent, men uformalisert, leieforhold.

Salget slik det er presentert i prospektet, og som byråden innstiller til, uthuler fullstendig rettighetene til beboerne. De presenteres ikke som en part for medvirkning, men som en risiko som Urbanium står fritt til å kaste ut dersom de ikke svarer til målene for avkastning.

- Selger fraskriver seg alt ansvar knyttet til dette forholdet, herunder eiendommens tilstand, arealbeskrivelser og eventuelt behov for utkastelse av de som oppholder seg i bygningen.

Byråden kontrer dette med at de har store forventninger til Urbanium som kjøper. Det må de selvsagt gjerne ha. Men alle som har vært den svake part i tvister om leieforhold vet at rettigheter er bedre enn forventninger. Spør Leieboerforeninga, spør Jussbuss, spør Namsmannen. Eller spør de tidligere beboerne i Hausmannsgate 42. Som også var i kontraktsforhandlinger med kommunen sammen med beboerne i Hausmannsgate 40. Forventningene var store, rettighetene små.

IKKE-KOMMERSIELLE UTLEIEBOLIGER

Basert på det boligsosiale utgangspunktet har vi utviklet to modeller for ikke-kommersielle utleieboliger i det byøkologiske kulturkvartalet.

Den ene modellen er for Hausmannsgate 40 som er bebodd. Modellen er en kollektiv og langsiktig leieavtale som sikrer at gården som sådan, sammen med hver enkelt boenhet, utvikles og forbedres av beboerne selv. Og at deres innsats for å gjøre dette reflekteres i leienivå.

Den andre modellen er for den nå gjenmurte Hausmannsgate 42 og et nybygg på Brenneriveien 1. Det er en modell for en ideell boligstiftelse som sikrer at boligene er unntatt det normale boligmarkedet, ved at eiendommene gjennom vedtekter hverken er overførbare eller delelige. Eiere eller beboere skal heller ikke kunne ta ut fortjeneste basert på husleie eller verdiøkning.

Overskuddet skal i stedet settes av til et vedlikeholds- og solidaritetsfond, som kan brukes til å støtte beboere som har midlertidige problemer med å håndtere husleien, eller skytes inn i andre ideelle boligprosjekt.

Som pilotprosjekt vil de to modellene gi verdifull erfaring med stor overføringsverdi. Når byrådserklæringen sier de vil utrede ikke-kommersielle utleieboliger, er det vanskelig å forstå at de ikke vil forfølge de mulighetene vi har forberedt i Hauskvartalet.

Urbanium som kommersiell utvikler vil på sin side ikke ha noen insentiv for å videreføre denne delen av konseptet for et byøkologisk kulturkvartal. Spesielt siden beslutningsgrunnlaget for budet til Urbanium er et prospekt og en takst som legger opp til kommersielle leiligheter for salg, med en fortjeneste på inntil tre ganger av hva som ellers er normalt for eiendom sentralt i hovedstaden.

FORSTÅELSE AV BYØKOLOGI

Det er videre naturlig å tro at Urbanium og miljøet i Hauskvartalet har ulike oppfatninger av hva man mener med byøkologi.

Enkelte ting som materialvalg, energi, ventilasjon, vann og avløp er områder der man ikke nødvendigvis har motstridende interesser og derfor kan etablere en felles forståelse. Men vårt konsept har en dypere forståelse av byøkologi enn dette. En forståelse som har støtte i planbeskrivelsen, og som vi hadde håpet at byrådet, og særlig Miljøpartiet de Grønne, forsto.

Konseptet for et byøkologisk kulturkvartal i Hauskvartalet er resultatet av en langsiktig prosess i et lokalt brukerdemokrati. Konseptets hovedkjerne er lave kostnader kombinert med å legge til rette for fellesskap, framfor eierskap. Dette reduserer areal- og energibehov, samtidig som det øker den sosiale bokvaliteten. Det legger til rette for en annerledes livsstil, et lavere forbruksmønster og et mindre økologisk fotavtrykk enn hva som ellers er normalt.

Også denne delen av vårt byøkologiske konsept er det vanskelig å se for seg at Urbanium vil videreføre. Og igjen minner jeg på at Urbanium sitt beslutningsgrunnlag for budet er et prospekt som legger opp til å utvikle kommersielle leiligheter for salg, med en fortjeneste på inntil tre ganger hva som er normalt.

BRUKERMEDVIRKNING

Lesere av Arkitektnytt vet at brukermedvirkning er komplekst og vanskelig. Det er mange forutsetninger som skal på plass for å få til gode medvirkningsprosesser. Og det er mange eksempler på medvirkningsprosesser som har feilet til tross for gode intensjoner og høye forventninger. Ved siden av åpne agendaer og gjensidig tillit, er interessefellesskap en grunnleggende forutsetning for god medvirkning.

Vårt konsept for et byøkologisk kulturkvartal er i direkte interessekonflikt med de forutsetningene som er gitt i prospektet. Der vårt konsept er ikke-kommersielle utleieboliger, legger prospektet opp til kommersielle leiligheter for salg. Der vårt konsept for byøkologi er basert på lave kostnader for å legge til rette for en livsstil med et lavt forbruk, legger prospektet opp til en direktavkasting på opptil tre ganger mere enn normalt.

Med en slik åpen interessekonflikt som utgangspunkt oppleves det ikke betryggende å overlate ansvaret for, og kontrollen over, en god medvirkningsprosess til en kommersiell utvikler som ikke har erfaringsbasert kompetanse på dette.

Etter at jeg nå har problematisert noen grunnleggende premiss, kan vi se på de konkrete tiltakene Reinvang sier byrådet vil gjøre for å gjennomføre salget uten å samtidig gravlegge konseptet vårt for et byøkologisk kulturkvartal.

DET SOM IKKE SELGES

Reinvang åpner med å si at byårdet vil følge opp reguleringsplanen på de kvadratmetrene som Hausmania bruker. Det er vel og bra, men betyr i utgangspunktet ingenting.

Reguleringsplanen regulerer kun noen typer tiltak. Vedlikehold og rehabilitering av bygningsmasse kommer ikke nødvendigvis inn under dette. Så lenge det ikke er planlagt riving, nybygg, fasadeendring eller lignende, er det vanskelig å se hva Reinvang sikter til med at de vil følge opp reguleringsplanen på Hausmania.

I tillegg har vi allerede gitt uttrykk for at når byråden begrunner salget av Hausmannsgate 40 og resten av kvartalet, med vedlikeholdsetterslepet ved Hausmania, forstår vi det som en vulgær form for splitt og hersk politikk som angriper fellesskapet i et helhetlig kulturkvartal,.

Reinvang følger opp med å si at kommunen vil opparbeide grøntområdet som inngår i reguleringsplanen.

Dette er det mest meningsbærende punktet i smørbrødslisten av tiltak, og signaliserer en ny og bedre innstilling til området. Tidligere innsats fra kommunen her har vært å sanere byhagen vår på Brenneriveien 1, sammen med det grønne amfiet og skogshagen vi hadde etablert mellom Hausmania og Elvebakken.

Det er positivt at kommunen nå inntar en mere konstruktiv posisjon. Og dersom byrådet lander den prosessen vi er inne i nå på en god måte, vil mange være interessert i å bidra til gode medvirkningsprosesser for å sikre at det ikke bare blir mere plen, men spennende hage og parkområder som reflekterer det byøkologiske ambisjonsnivået for kulturkvartalet.

BREEAM OG FORMELLE FORPLIKTELSER

Reinvang påpeker så at kommunen vil sørge for at kjøper overholder de formelle forpliktelsene i salgskontrakten. Noe annet ville vært oppsiktsvekkende. Det er likevel vanskelig å se for seg at byrådet vil "sørge for" dette på noen annen måte enn ved å fastholde de kontraktsfestede sanksjonene.

Dersom Urbanium bryter forpliktelsene for BREEAM og utbyggingstid kan dette utløse en garanti på til sammen 10 millioner kroner. For BREEAM er det snakk om 5 millioner dersom de ikke anvender standarden i det hele tatt, og 2.5 millioner dersom de leverer på et lavere nivå enn forespeilet.

Dersom Urbanium hverken skulle oppfylle BREEAM eller utbyggingstid, vil den utløste gartantien sammen med de 30 millionene i budet, medføre en total kostnad på 40 millioner for eiendommene i Hauskvartalet. Total pris vil i så tilfelle bli ca. 6 millioner for et mål eiendom regulert til kultur og ca. 13.000 kroner per m2 utbyggbart BTA for bolig. Det er fortsatt et gunstig eiendomskjøp sammenlignet med markedet forøvrig i Oslo sentrum.

Vi regner likevel med at Urbanium har til hensikt å oppfylle sine forpliktelser for BREEAM og utbyggingstid. Det har fortsatt liten relevans med tanke på å sikre det konseptet for et byøkologisk kulturkvartal som er etablert i vårt prosjekt. Og det løfter heller ikke ambisjonsnivået for et helhetlig byøkologisk kulturkvartal.

DIALOG

Til sist i opplistingen sier Reinvang:

- Kommunen vil engasjere seg i dialog med alle aktører i kvartalet og medvirke til å få til en helhetlig utvikling i kvartalet i tråd med reguleringsplanen.

Dersom et salg gjennomføres uten at de problemstillingene som er reist her blir møtt, er det vanskelig å se en god plattform for dialog etter et gjennomført salg. Det er særlig vanskelig å skulle ha tillit til en dialog basert på det styrkeforholdet som etableres gjennom et salg som lar beboerne stå igjen uten formelle rettigheter.

SENTER FOR BYØKOLOGISK INNOVASJON

Når det gjelder senter for byøkologisk innovasjon, så er vi mange som har sett fram mot dette med entusiasme siden det ble lansert. Når byrådets første byøkologiske markering er å gå til angrep på konseptet vårt for Hauskvartalet, som også er det største byøkologiske prosjektet i Oslo. Så dempes nødvendigvis tilliten til byrådets byøkologiske engasjement.

Dersom bystyret derimot stopper salget, kan senteret ta en aktiv rolle i utviklingen av konseptet for et byøkologisk kulturkvartal og få en start basert på entusiasme og konkret engasjement sammen med et sterkt grasrots- og faglig nettverk.

FORVENTNINGER VS. FORPLIKTELSER

Vårt viktigste ankepunkt ved byrådens innstilling til salg er at det ikke gir noen forpliktelser for kjøper. Hverken med tanke på beboernes rettigheter eller reguleringens intensjon. Det har vært noen runder der byråden har vist til utbyggers forpliktelser. Jeg setter derfor pris på at Reinvang ser ut til å ha sluttet å snakke om forpliktelser, og nå er tydelig på at det kun er snakk om forventninger.

Det å kun legge forventninger til grunn for god måloppnåelse i byøkologisk byutvikling virker naivt og hasardiøst, da det eneste som sikrer at forventninger oppfylles er god vilje. Og den gode viljen har en tendens til å måtte vike når den påvirker fastsatte mål for avkastning.

Et annet åpenbart problem er motsetningen mellom vårt konsept og de grunnleggende premissene i prospektet og taksten. De premissene som gis i prospekt og takst er nødvendigvis er en avgjørende del av beslutningsgrunnlaget til Urbanium.

Premissene i taksten med kommersielle leiligheter for salg med stor fortjeneste, er i diametral motsetning til vårt byøkologiske konsept basert på ikke-kommersielle utleieleiligheter, lave kostnader og fellesskap som grunnlag for å redusere forbruk og økologisk fortavtrykk.

Dersom byrådet mener at vårt konsept skal videreføres må en del av forventningene til kjøper være at utviklingen skjer på andre premiss enn de som er framsatt i prospekt.

Dersom byrådet mener kjøper kan utvikle i henhold til premissene i prospektet, vil vårt konsept for et byøkologisk kulturkvartal nødvendigvis gravlegges.

Så lenge byrådet ikke er tydelig på dette, har gjentakelser om forventninger ingen verdi, da det er uklart hva byrådet forventer. Det er heller ikke betryggende at Urbanium avviser dialog om disse problemstillingene før kommunen har signert kontrakt.

GRAVLEGGER INTENSJONEN I REGULERINGEN?

Rasmus Reinvang avslutter kommentaren sin med å stille følgende spørsmål.

- Hva skal til for at et salg ikke får følgen at intensjonene i reguleringen til byøkologisk kvartal gravlegges, og hva vil man fra Kulturhuset Hausmanias side gjøre for å bidra til dette?

For å ta den første delen av spørsmålet så er det vesentlig at rettighetene til beboerne i Hausmannsgate 40 sikres. Uten at dette punktet er oppfylt så vil styrkeforholdet, der en av aktørene ikke har noen formelle rettigheter, gjøre meningsfull medvirkning umulig.

Deretter må det økonomiske og sosiale aspektet i konseptet ivaretas. Dette er ikke-kommersielle utleieboliger med lave kostnader, som ved bruk av fellesskapsløsninger legger til rette for en livsstil basert på et lavere forbruk enn hva som ellers er normalt.

HVA VIL HAUSMANIA GJØRE FOR Å BIDRA TIL DETTE?

Vårt utgangspunkt er å sikre kontinuiteten i det arbeidet vi alllerede har gjort. Fra å ta initiativ til reguleringen, sammen med beboerne i Hausmannsgate 40. Til å sammen med arkitekter, og med støtte fra Husbanken, gjennomføre et forprosjekt som har fått nasjonal og internasjonal oppmerksomhet for sitt konsept for byøkologi.

Vi har levert et komplett grunnlag for et prosjekt som tar vare på en av de siste mulighetene til å utvikle rimelige boliger i Oslo sentrum, som eksperimenterer med boformer, ny teknologi, tradisjonelle byggetradisjoner og materialer. Og som kan gi nødvendig erfaringsgunnlag for å utrede muligheten til å etablere ikke-kommersielle utleieboliger.

De siste punktene her samsvarer direkte med byrådserklæringen, så vi har utvilsomt en felles intensjon.

Hausmania vil i fortsettelsen bidra på samme måte som vi har gjort til nå for å realisere intensjonen for et byøkologisk kulturkvartal best mulig. Dette innebærer å initiere og delta i medvirkningsprosesser, samarbeide med relevante fagmiljø for å utvikle kompetanse, utvikle og tydeliggjøre det byøkologiske konseptet og søke politisk forankring for å sikre dette.

Dessverre så undergraver salget slik det foreligger det arbeidet vi har lagt ned til nå. Salget som byråden har innstilt på er gjennom prospektet basert på premisser, som dersom de gjennomføres, nødvendigvis vil gravlegge vårt konsept for et byøkologisk kulturkvartal.

Mine spørsmål tilbake til Reinvang er derfor:

På hvilken måte ønsker byrådet å ivareta rettighetene til beboerne i Hausmannsgate 40 i det foreslåtte salget?

Forstår byrådet at det er en direkte motsetning mellom vårt konsept for et byøkologisk kulturkvartal og de premissene som er lagt i salget gjennom takst og prospekt?

Og dersom byrådet forstår dette. Kan byrådet presisere hvilke forventninger de har til Urbanium, særlig med tanke på motsetningene mellom vårt konsept og premissene gitt i takst og prospekt?
Rasmus Reinvang08. februar 2016 - 22:03  rapporter
Hei Ole,

Takk for et omfattende og på mange måter godt svar. Uten at det blir alt for langt, skal jeg forsøke å kommentere og komme inn til noe av det jeg tror er kjernen her. Presentasjonen her står for min egen del.

Allerførst vil jeg si at jeg synes det konseptet som dere har utarbeidet med Eriksen Skajaa arkitekter er kjempebra og veldig inspirerende. Særlig liker jeg det boligpolitiske aspektet, et aspekt som dessverre er dårlig ivaretatt i salgskontrakten. Prosjektet dere har utviklet er et eksempel på typer prosjekter som det nye byrådet gjerne vil ha mer av, og det setter en standard for hvordan slike prosjekter kan utvikles i fremtiden.

Jeg stusser litt over den "status" du gir forprosjektet. Da søknaden om støtte til forprosjektet ble sendt var det klart at kommunen planla salg, og Husbanken ble også opplyst om at et forprosjekt burde involvere eier og ikke ville være bindende for fremtidig kjøper, men allikevel kunne gi nyttige innspill for fremtidig utvikling. Kommunen deltok for øvrig ikke selv i arbeidsgruppen som jobbet frem konseptet, fremgår det av rapporten.

Et kjerneproblem med konseptet er at det vil kreve et stort økonomisk løft for kommunen, og det er ikke et politisk flertall for et slikt løft. Når det gjelder finansiering henviser du som regel til et brev fra Husbanken. Her omtales konseptet som et "skisseprosjekt" og Husbanken sier at de gjerne vil prioritere å gi LÅN til denne type prosjekt. Et lån skal som kjent forvaltes og tilbakebetales. Med hensyn til H40 (Vestbredden) var løsningen i tilbudet ditt at kommunen skulle opprette en stiftelse for beboerne med millionene kommunen skulle få inn på et salg. Bygging av kulturhus på sirkustomta, er heller ikke dekket inn i konseptet. Det kan således være liten tvil om at konseptet fordrer at kommunen går inn med millioner i de fire eiendommene.

Det er uansett ergerlig at vi nå er bundet av en prosess startet og gjennomført av det forrige byrådet, hvor salgskontrakten ikke er så spesifikk som man kunne ønske og hvor alle fire eiendommene er lagt ut for salg samlet. Det gjør at kommunen nå må selge alle fire eiendommer, eller bli sittende med alle fire eiendommer. Det siste er ikke aktuelt, først og fremst av økonomiske årsaker.

Du spør meg hvordan kommunen vil ivareta rettighetene til beboerne i H40. Det er en vanskelig sak synes jeg, og jeg har ikke noe godt svar. Det er uklart akkurat hvilke rettigheter de har. At det er vanskelig tror jeg også du kan anerkjenne. I tilbudet dere leverte om å kjøpe eiendommene fikk dere ikke med beboerne i H40, og tok derfor eiendommen ut av tilbudet og lot det være opp til kommunen å finne en løsning for dem. Dette førte til at tilbudet ditt ble disket, slik at kommunen ikke hadde mulighet til å selge til dere og Anthon B Nilsen. Så vidt jeg kan se har dere ikke selv klart å finne en måte å integrere beboerne i H40 i et konsept som krever avklarte og lovlige eiendomsforhold.

Som vi begge nå har skrevet (ser jeg) har vi samme intensjon, selv om vi kanskje har ulike forhåpninger akkurat nå. Jeg håper vi kan fortsette en dialog hvor vi anerkjenner hverandres innsats og motiver, og kan bygge videre på arbeidet dere gjorde i forprosjektet. Dette er relevant i mange sammenhenger, og kommunen vil vel og merke gå inn i nye byøkologiske prosjekter hvor vi ikke er bundet og begrenset av prosesser og betingelser fastsatt av det forrige byrådet. Forprosjektet har ikke utlevd sin rolle.

Når det gjelder salget, så kan man vurdere at glasset er halvfullt eller halvtomt. Du insisterer på at det er halvtomt (eller bare kvart, kanskje - er Pilestredet Park kvart?), mens jeg peker på at det er halvfullt. For reguleringen ligger der fortsatt, det er i hvert fall noen føringer i salgskontrakten, kjøper uttrykker i dialog med kommunen en forståelse for at dette ikke er noe vanlig kvartal eller boligprosjekt, kjøper ønsker en presentasjon av forprosjektet, og kjøper vil gjennomføre en medvirkningsprosess som går lenger enn det reguleringsbestemmelsene krever.

Så kanskje vi skal se hva som faktisk skjer før vi dømmer det hele nord og ned?

Jeg sier takk for debatten her, og ser frem til videre kontakt om utvikling av byøkologiske og boligsosiale prosjekter i Oslo. For dette er et felt hvor byrådet faktisk har ambisjoner om å ta ting et skritt videre.

Hilsen Rasmus
Ole Pedersen11. februar 2016 - 13:39  rapporter
Hei Rasmus. Jeg setter pris på denne dialogen her hos Arkitektnytt. Og gjennom diskusjonen synes jeg vi har kommet et godt stykke siden dere innstilte til salget i desember.

Den gang var argumentasjonen at det ikke fantes handlingsrom. Man var bundet opp av det forrige byrådet, og frykten for søksmål var et av de fremste argumentene. Vi har nå fått avklart at handlingsrommet er åpent. Bystyret står fritt til å si nei til salget slik det er foreslått. Og frykten for søksmål er ubegrunnet, så fremst byrådet ikke foreslår å selge de samme eiendommene, med de samme forutsetningene.

Deretter har det vært brukt plass på å begrunne salget med vedlikeholdsetterslepet på Hausmania. Her har vi vært tydelige på at vi forstår det som en form for splitt og hersk politikk rettet mot fellesskapet i et helhetlig kulturkvartal. Vi er takknemlige dersom byrådet tar dette innover seg.

Så har vi gjerne en samtale en annen dag om hvordan vi kan få ned den estimerte kostnaden for Hausmania, samtidig som vi løfter ambisjonsnivået i det byøkologiske kulturkvartalet. Et stikkord kan være å utforske bruk av massivtre som bæring for å sikre råtten betong i hallene. Dette er en spennende og nyskapende tilnærming for rehabilitering av gamle fabrikkhaller. Men for å få dette til må vi også snakke om Eby og hvordan få til innovasjon i en ellers rigid etat. Men la oss ta det en annen gang.

Til sist har det vært hevdet at reguleringsplanen i seg selv, kontrakten og forventningene til Urbanium vil sikre at konseptet for et byøkologisk kulturkvartal vil bli ivarett. Jeg leser den siste kommentaren fra Reinvang som en bekreftelse på at dette i beste fall er et halvfullt glass med håp. Vi har uansett etablert enighet om at kjøpers forpliktelser i kontrakt er begrenset. Og at forpliktelsene i reguleringen ikke gjelder vesentlige deler av reguleringens formål.

Vi har nå en felles plattform for forståelse, og jeg er takknemlig for den dialogen som har gjort det mulig.

Reinvang tar så opp økonomien i prosjektet, og hvilke kostnader det vil utgjøre for Oslo kommune. Han sier at det valget kommunen har enten er å selge alle fire eiendommer, eller bli sittende med alle fire eiendommer. Og at det siste ikke er aktuelt, først og fremst av økonomiske årsaker. Det gir meg en anledning til å rydde opp i noen misforståelser om økonomien i prosjektet. Og dersom det er økonomien som er kjerneproblemet, så bør det ikke være vanskelig å snu.

Jeg må også korrigere forståelsen av hva vi har foreslått sammen med beboerne i Hausmannsgate 40. Til sist vil jeg belyse hvordan beboernes rettigheter som Reinvang omtaler som uklare, kun er uklare fordi byrådet som gårdeier ønsker det slik.

Svaret mitt blir langt denne gangen også. Men der en upresis bisetning er nok til å etablere misforståelse, tar det gjerne flere setninger å rette opp misforståelsene og presisere sammenhenger.

Jeg ser meg og nødt til å kommentere Vega Scene og sirkustomta, da Reinvang bruker det at vi ikke har en finansieringsplan her, som et økonomisk argument mot vårt prosjekt. Jeg vil se på sirkustomta i en egen kommentar.

KOSTNADER I PROSJEKTET

Reinvang sier:

- Et kjerneproblem med konseptet er at det vil kreve et stort økonomisk løft for kommunen, og det er ikke et politisk flertall for et slikt løft.

Kjerneproblem forstår jeg et problem som dersom det elimineres, åpner for alternative løsninger. Det gir håp.

Når Reinvang tar en belærende tilnærming, og ser seg nødt skrive LÅN med store bokstaver, før han forklarer at et lån skal forvaltes og betales tilbake, oppleves dette som en grov undervurdering av prosjektet vi presenterer, den kompetansen som har vært involvert, og den jobben vi har gjort.

Vi har lagt til grunn en prosjektkostnad for Hausmannsgate 42 og Brenneriveien 1 på 60 millioner. Dette er basert på erfaringstall fra Anthon B Nilsen Eiendom for rehabilitering av Hausmannsgate 42, og Holte byggkalkulator sin kalkyle for hybelhus i tre for Brenneriveien 1. Prosjektkostnaden våre for Brenneriveien 1 og Hausmannsgate 42 samsvarer grovt sett med angitte anleggskostnader i prospektet.

Finansieringsplanen, der vi har satt priser på næringslokaler og boliger, viser at vi kan betjene et lån med betingelser fra Husbanken, med en utleiepris som er sammenlignbar med studenboliger,.

Hverken kostnadsberegning eller finansieringsplan er endelig. Prosjektet må fortsatt detaljeres. Men de kvalifiserte beregningene viser at prosjektet er gjennomførbart uten at kommunen trenger å ta den største kostnaden. Der Reinvang sier at det ikke er aktuelt å beholde eiendommene av økonomiske årsaker. Mener jeg at de økonomiske årsakene viser at et salg er en dårlig prioritering.

KOSTNADER FOR KOMMUNEN

Boligdelen av Hauskvartalet er et prosjekt som vil bidra til å dekke behovet for sosiale boliger i bydelen, og byen forøvrig. Selv om kommunen ikke skal finansiere hele prosjeketet, er det heller ikke urimelig at kommunen tar en del av kostnaden. Jeg vil nå se på hvordan kommunen kan bidra økonomisk på en måte som ikke bør være avskrekkende.

Anthon B Nilsen Eiendom skulle i forbindelse med vårt felles bud skyte ti millioner inn i boligstiftelsen. Disse er ikke lenger en del av finansieringsgrunnlaget. Dette er et overkommelig beløp som kommunen kan gå inn med som lån eller tilskudd. Dersom de går inn med det som lån, vil det sikre egenkapitalen for lån i Husbanken. Dersom de går inn med det som tilskudd, vil det også bidra til å holde husleien på ønsket nivå.

I tillegg mener jeg at kostnaden ved å tilbakeføre Hausmannsgate 42 til den stand bygningen var i før den ble gjenmurt, er et kommunalt ansvar. Oslo kommune ved Eby har, ved gjenmuring, hermetisk lukket et bygg som de visste var fukt- og råteskadet, og utsatt for soppangrep. Dette er å anse som planlagt forfall.

Størrelsen på kostnaden for å tilbakeføre Hausmannsgate 42 er høyst usikker. Det vi vet er at kostnaden for å kaste ut beboerne, mure igjen bygningen, og sette den til forfall kom på fem millioner. Det å tilbakeføre bygningen til sin opprinnelige stand må unektelig sies å tilføre byen mere verdi, enn det å mure den igjen gjorde.

Det vil være urimelig å legge denne kostnaden på et ideelt boligprosjekt. Jeg kan se at det er sure penger i bystyret. Men man kan forstå det som en boligpolitisk og byøkologisk regning, sendt av det forrige byrådet, påklistret en postit-lapp med sarkastisk smilefjes og ditto lykkeønskninger.

Kommunen sitter da igjen med en investeringskostnad for boligprosjektet for Hausmannsgate 42 og Brenneriveien 1 på mellom ti og tjue millioner. Si ti millioner som egenkapital for stiftelsen og fem millioner for å tilbakeføre Hausmannsgate 42 til den stand det var før det ble satt til forfall. Det kan være mer, og en tilstandsrapport er nødvendig for å avklare dette. Men som sagt, dette er et bygg som det forrige byrådet satte til planlagt forfall. Det er et komunalt ansvar.

For en investering på mellom ti og tjue millioner får man altså en boligstiftelse med boliger for 70 personer, og kommunal tilvisningsrett til en tredjedel. Boligene vil være et kjærkomment tilskudd til bydelens behov for sosiale boliger. En realisering av reguleringsplanens intensjon for et byøkologisk kulturkvartal. Og for å si det med Husbanken, en revitalisering av ambisjoner i byøkologisk program.

Så hevder vi ikke at prosjektet er ferdig finansiert. Men vi dokumenterer at Husbanken, og Cultura Bank, har uttrykt entusiastisme for å bidra til finansieringen med gode betingelser.

Den økonomiske begrunnelsen for å selge ut attraktiv eiendom med store rabatter, har derfor ikke troverdighet så lenge man ikke er villig til å gi en reell vurdering av de mulighetene Husbanken og Cultura Bank presenterer, før man selger.

LØSNING FOR HAUSMANNSGATE 40

Reinvang ser ut til å ha misforstått vårt konsept for Hausmannsgate 40. Vi har ikke foreslått at Hausmannsgate 40 skal inn i en stiftelse. Beboerne i Hausmannsgate 40 har gjennom hele prosessen vært tydelige på at de ønsker at kommunen skal eie gården, og at de vil formalisere leieforholdet med en leiekontrakt.

I budet levert av Hausmania, sammen med Anthon B Nilsen Eiendom, var vi tydelige på at beboerne måtte lyttes til dersom salget skulle sikre en meningsfull realisering av reguleringen. En kan ikke overkjøre berørte brukere og beboere, for å realisere en reguleringsplan som har en utvikling basert på en stor grad av brukermedvirkning som formål,

Vi ga derfor uttrykk for at en realisering av reguleringen ikke kunne initieres ved å etablere en konflikt med eksisterende beboere, gjennom et kjøp som ble oppfattet som fiendtlig. Hausmania og Anthon B Nilsen Eiendom, var på denne måten de eneste budgiverne som tok reguleringens formål på alvor. Vi burde blitt belønnet, men ble diskvalifisert.

Der Byråden og Reinvang snakker om vagt begrunnede millionkostnader dersom de ikke selger Hausmannsgate 40, vil jeg begynne i andre enden og se på de konkrete kostnadene som vi kjenner.

Dersom Oslo kommune tilbyr kostnadsdekkende leie for Hausmannsgate 40 vil denne bli svært lav. Rett og slett fordi kommunen ikke har noen løpende kostnader på bygningen, utenom kommunale avgifter som er på femti tusen i året.

Beboerne tar vare på, og oppgraderer bygningen selv. Den eneste kostnaden kommunen har hatt utenom løpende avgifter er spinkelanleg og brannalarm. Dersom man legger til disse investeringene og fordeler dem utover de årene Vestbredden Vel Vel har driftet gården, vil kostnaden fortsatt være under hundre tusen i året.

Kostnadsdekkende leie er et naturlig utgangspunkt for beboerne i Hausmannsgate 40 å starte forhandlinger med. For kommunen vil kanskje et tilsvarende utgangspunkt være gjengs leie. Mellom en kostnadsdekkende leie på hundre tusen i året og gjengs leie, er det et stort forhandlingsrom. Uavhengig av hvor i dette forhandlingsrommet man lander en enighet om leienivå, vil det være en netto inntekt for kommunen. Ikke en utgift.

Dette forutsetter at gården er i utleibar stand, slik beboerne sier den er. Dersom det mot formodning skulle være et stort rehabiliteringsbehov før det er lovlig å leie ut gården, må dette selvsagt utbedres. Da må man se på om denne kostnaden skal bakes inn i leieprisen, eller om utbedringene kan skje av beboerne selv.

I alle tilfeller er utgangspunktet at beboerne i Hausmannsgate 40 ønsker en leiekontrakt. Og at dersom denne minimum er kostnadsdekkende, så vil det å beholde gården i kommunal eie ikke påføre kommunen noen utgift.

RETTIGHETENE TIL BEBOERNE

Når det gjelder rettighetene til beboerne er det overraskende og skuffende at byrådet ikke ønsker å formalisere disse. I opposisjon var byrådspartiene tydelige på at de anerkjente beboerne.

Vestbredden Vel Vel er et ideelt samvirke som har organisert beboerne i gården siden 1999. Beboelsen var vel etablert da Oslo kommune kjøpte gården i 2004. Vestbredden Vel Vel var med og tok initiativ til, og deltok aktivt i, plansmien som la grunnlaget for reguleringsplanen. Og de har deltatt i kontraktsforhandlinger med kommunen når kommunen har invitert til det.

Som Reinvang bør være klar over er rettigheter som beboer ikke noe som oppstår av seg selv, men noe man får gjennom en kontrakt. Beboerne i Hausmannsgate 40 har fått lov til å bo der i 16 år, men har vært nektet tilhørende rettigheter gjennom kontrakt. Først av et blått byråd gjennom flere perioder, og nå altså av Miljøpartiet de Grønne, med støtte av Sosialistisk Venstreparti og Arbeiderpartiet. Og så lar man seg overraske over at beboerne ikke har tillit til at rettighetene vil bli innfridd av en privat eiendomsspekulant.

Det er ikke uklart, som Reinvang sier, hvilke rettigheter beboerne i Hausmannsgate 40 har. De har som beboere de rettighetene gårdeieren gir dem gjennom husleiekontrakt. Noe som igjen utløser sterke rettigheter gjennom husleieloven. Så lenge gårdeier nekter å gi beboerne rettigheter gjennom kontrakt, så har de tilsvarende svake rettigheter. Dette er ikke vanskelig eller uklart. Det er et valg byrådet som gårdeier tar.

Min oppfordring til Rasmus Reinvang er derfor at han tar kontakt med Arbeiderpartiet og leder for byutviklingskomiteen Victoria Evensen, som i Klassekampen 19 august i 2015 sa at Arbeiderpartiet ønsker å gi beboerne leiekontrakt. Så kan byrådet selv sørge for at rettighetene til beboerne i Hausmannsgate 40 slutter å være uklare, men blir avklart i kontrakt.

FOR SENT?

Til sist vil jeg kommentere at Reinvang begrunner gjennomføringen av salget med at saken er kommet for langt, og at de er bundet av prosessen. Det var lenge snakk om at man var bundet juridisk. Det er nå stadfestet at dette kun vil være tilfellet dersom man velger å legge ut salget på samme måte en gang til. Noe som ingen parter anser som aktuelt.

Prospekt og kontrakt er tydelige på at et salg må vedtas i bystyret før kommunen er forpliktet. Fram til bystyret har votert, er det ingenting som er for sent, kommet for langt, eller bundet opp.

Når jeg nå har redegjort for de økonomiske mulighetene i prosjektet, er det kun politisk vilje som hindrer bystyret å si nei til salget. Og det er kun politisk vilje som hindrer byråden å anbefale dette.

Selv om det forrige byrådet har kjørt fram rivemaskinen, klistret på logoene til det nye byrådet over sine egne, og stilt den med motoren i gang foran det helhetlig kulturkvartalet. Så står det nye byrådet fortsatt fritt til å parkere den i garasjen igjen, med beskjed om at det er gjort for dårlig forarbeid til å anbefale et salg.

Salget sikrer ikke beboernes rettigheter, eller at formål og intensjon i reguleringen blir ivaretatt. Som berørte brukere skulle kulturhuset Hausmania og beboerne i Hausmannsgate 40 vært involvert på en annen måte, tidligere i prosessen, for å sikre reguleringens formål om stor grad av brukermedvirkning. Strukturen i taksten motvirker det konseptet for et byøkologisk kulturkvartal som er utviklet av de berørte beboerne og brukerne. Og taksten er satt for lav, med for høye mål for avkastning.

Det er ingenting som er kommet for langt, eller bundet på en slik måte, at ikke byrådet på ovennevnte grunnlag kan be bystyret si nei til det foreslåtte salget.

Og det er ikke slik at jeg gir forprosjektet noen status utenom det vanlige. Det jeg hevder er at vi har et prosjekt med en tydelig kontinuitet fra plansmien i 2005. Et prosjekt som i seg selv oppfyller planbeskrivelsens uttalte intensjon om medvirkning, med sterk vekt på lokal brukerdemokrati. Og som realisert vil svare til reguleringsplanens formål og intensjon på den aller beste måte. Og som kan realiseres for en kostnadsramme for kommunen på ti til tjue millioner. I den grad forprosjektet har noen status, hviler denne utelukkende på kvaliteten i det.

Vi ber om at byrådspartiene gir dette prosjektet en seriøs vurdering. En måte å gjøre det på er å invitere til en rundebordskonferanse med deltagere fra byråd og bystyre sammen med aktørene i Hauskvartalet, arkitektene, Husbanken og Cultura bank. Vi kan da skissere et veikart for hvordan prosjektet kan realiseres. Og hvilket grunnlag som finnes for finansiering.

Først etter å ha satt seg inn i dette, kan bystyret ta en informert avgjørelse om Hauskvartalets framtid, uten å undergrave det enstemmige reguleringsvedtaket fullstendig.

Dersom byrådet og bystyret etter dette ser at våre påstander ikke holder mål, vil man fortsatt stå fritt til å gjennomføre salget slik det er foreslått. Men dersom man ser at det er hold i våre beregninger for hvilke kostnader som vil falle på kommunen, står bystyret fritt til å støtte vårt innbyggerintiativ for å realisere reguleringen i henhold til formål og intensjon. Velgerne deres vil neppe straffe dere for det.

Dere vil da ta på alvor den mest ambisiøse muligheten for å realisere formål og intensjon i reguleringsplanen. Og den eneste etablerte muligheten som anerkjennes av prosjektleder for planprosessen, sammen med de berørte brukerne og beboerne som initierte den. En planprosess som altså ble vurdert som den aller beste medvirkningsprosessen i Asplan Viak sin evaluering av planmedvirkning i Storbyprogrammet.

Og der Rasmus Reinvang og Hanna Marcussen, insisterer på å se kostnadene ved boligprosjektet kun i sammenheng med vedlikeholdsetterslepet på Hausmania. Mener vi at de også må se det i sammenheng med de 2.4 milliardene som er satt av på økonomiplan 2016 - 2019 for sosiale boliger. Og som det er tverrpolitisk enighet om.

Vår påstand er at om man bruker noen titalls millioner på boliger i Hauskvartalet, så vil det ikke være mange andre steder der disse 2.4 milliardene brukes, som vil gi mere bolig per krone.

Og når det kommer til om glasset er halvtomt eller halvfullt anser jeg glasset for Pilestredet Park for å være mere enn halvfullt i henhold til egne ambisjoner og premiss. Pilestredet Park er også et godt eksempel på et prosjekt der en standard som BREEAM er hensiktsmessig.

Vårt prosjekt er et alternativ og tillegg til den forståelsen av byøkologi som ligger til grunn for Pilestredet Park. Der Pilestredet Park i hovedsak er opptatt av byggtekniske livsløpskvaliteter, er vi i tillegg opptatt av å legge til rette for mangfold, fellesskap og redusert forbruk.

Når det gjelder Hauskvartalet og det foreslåtte salget anser jeg glasset så godt som tomt. Nederst i glasset er det noen dråper av håp og uforpliktende forventninger. Men det er på ingen måte nok til å slukke tørsten etter et helhetlig byøkologisk kulturkvartal som tar formål og intensjon i reguleringen på alvor.
Ole Pedersen11. februar 2016 - 17:13  rapporter
SIRKUSTOMTA

Reinvang trekker inn vår manglende dekning for sirkustomta som et argument mot å støtte vårt prosjekt. Jeg finner det urimelig, men ser meg likevel nødt til å kommentere det. Jeg gjør det i en egen kommentar siden jeg egentlig mener det er en avsporing. Men samtidig så er det en interessant debatt i seg selv. Og det er spennende å høre om Reinvang og byrådet har en strategi for Vega Scene i salget.

Reinvang hevder at siden vårt boligprosjekt ikke har dekket inn byggingen av et kulturhus på sirkustomta, så fordrer konseptet at kommunen går inn med millioner. I dette ligger det en antydning om at dersom Oslo kommune selger til Urbanium, så vil kommunen unngå denne kostnaden.

Det stemmer selvsagt ikke. Dersom kommunen selger til Urbanium, og Urbanium bygger Vega Scene, må kommunen ut med flere millioner årlig så lenge Vega scene skal være der. Men da i husleie, og ikke som investering.

Vega Scene presenterer i sin prosjektbeskrivelse en bygningskostnad på 140 millioner. Normalt vil en utvikler ønske en avkastning på minimum ti prosent. Det betyr at Urbanium vil ønske minimum 14 millioner årlig i husleie.

Prosjektet til Vega Scene har satt av areal til kontorer for å redusere husleien som de selv må betjene. I prosjektbeskrivelsen er dette arealet satt til 1776 m2. Med utgangspunkt i en gjennomsnittsleie for kontorer i området på 1800 kroner i måneden, utgjør dette 3.2 millioner i året som de kan trekke fra husleien. Hvis de i tillegg trekker fra ca 1 million i året som leieinntekt for for kafe og bar, så sitter de igjen med 10 millioner kroner i ren husleie for Vega Scene alene.

Dette er en årlig kostnad som Oslo kommune må garantere for dersom Urbanium skal bygge Vega Scene. I tillegg kommer selvsagt kostnadene for drift og aktivitet.

For å forstå økonomien i Vega Scene bedre og hva det vil bety for det helhetlige kostnadsbildet i kulturkvartalet har jeg forespurt Vega Scene om driftsbudsjett. I prosjektbeskrivelsen sier de at de vil sende budsjett på forespørsel. De har likevel avslått min henvendelse og sagt at budsjettet kun er tilgjengelig for utbyggere. Tallene som er satt opp her er derfor kun anslag, og sånn sett upresise.

De illustrerer likevel poenget om at Vega Scene på sirkustomta innebærer vesentlige kostnader for kommunen. Det er selvsagt ikke slik, som Reinvang antyder, at man vil få realisert Vega Scene uten kostnader for Oslo kommune ved å selge til Urbanium.

Vi ønsker Vega Scene velkommen til kulturkvartalet og synes de har et spennende kunstnerisk konsept. Nettopp derfor mener vi at byrådet bør ha en gjennomtenkt strategi for hvordan dette skal finansieres på en måte som bystyret kan stille seg bak.

I tillegg så mener vi det er en annen mulighet for Sirkustomta. Det er at kommunen går i aktiv dialog med byens utøvende sirkusmiljø for å skape en nysirkushall. Hallen vil på grunn av arealbegrensninger på tomta ikke kunne ha de største forestillingene. Men som en rekrutterende flerbruks og treningshall for nysirkus vil den kunne fylle en nødvendig funksjon.

Det er også kjent at Elvebakken skole har behov for gymsal. Det er verdt å utrede om dette kan gå inn i en flerbruksfunksjon. Gymsal på dagen, og trenings-/visningshall for nysirkus på kvelden.

Et slikt bygg kan for eksempel være en enkel massivtrekonstruksjon. Man trenger enkle ting som garderobe, toaletter, rømningsveier, universell utforming og ventilasjon. Men selve byggverket kan være en rimelig konstruksjon i massivtre.

Massivtre på begge sidene i dialog med hverandre vil også ramme inn kvartalet på en flott måte. En slik løsning vil ta ambisjonsnivået i reguleringen på alvor. Noe bygget til Vega Scene slik det er presentert, ikke gjør på samme måte. Og det vil sannsynligvis kunne realiseres for en brøkdel av de prosjekterte kostnadene for Vega Scene.

Hvis man beholder eiendommen står kommunen fritt til å vurdere alternativene på en grundig måte. Dersom man vil vil etablere Vega Scene på sirkustomta, kan man også velge å utvikle det selv, som et kulturbygg for Oslo kommune.

Eller man kan velge å selge sirkustomta til en privat utvikler som bygger Vega Scene for å leie det tilbake til kommunen. Men dersom man gjør det siste bør man ha definert tydelige betingelser før man gjennomfører et salg. På denne måten vil man sikre at resultatet holder en kvalitet og en kostnadsramme som bystyret kan stille seg bak.

Salget vil være juridisk gjennomførbart da et salg av sirkustomta alene, vil ha så endrede forutsetninger at det ikke vil utløse noen erstatningskrav, med bakgrunn i det salget som er foreslått nå.

Det eneste byrådet oppnår for Vega Scene, ved å selge sirkustomta som en del av det foreslåtte salget for Hauskvartalet, er å redusere eget handlingsrom. Et salg, uten at forutsetningene for sirkustomta er avklart, setter Vega Scene i en usikker posisjon. Man kan se for seg en situasjon der andre aktører er villig til å betale mere enn Oslo kommune. Hvis Urbanium opptrår normalt og ønsker å inngå den avtale som gir best avkastning, vil man enten måtte la seg presse på pris eller gi fra seg muligheten til å realisere Vega Scene her.

Det oppleves derfor som urimelig at Reinvang bruker det at vi ikke har en finansieringsplan for sirkustomta som argument mot vårt prosjekt. Og dersom byrådet virkelig ønsker å realisere Vega Scene, så er et salg til Urbanium uten å ha avklart premissene for dette, en dårlig strategi.




For å bekrefte at du er et menneske og ikke en maskin, skriv inn bokstavene i bildet:
Captcha Image
Arkitektnytt ønsker en åpen og saklig debatt. Vi forbeholder oss retten til å forkorte, redigere og eventuelt fjerne innlegg. Klikk her for å lese alle reglene for debatten.
Ledige stillinger