- Ofrer kvalitet på boligproduksjonens alter

Boligvekstutvalget går inn for å senke kvalitetskravene i Oslo. Forsker Gro Sandkjær Hanssen ved NIBR reagerer på deler av innholdet.

«Leilighetsnormen»

Gjeldende norm:

35-50 m² BRA: maks 35 prosent

Over 80 m² BRA: min 40 prosent hvorav inntil 20 prosent kan bygges som kombinasjonsbolig med utleieenhet på ca. 20 m² BRA integrert.

 

Forslag til ny norm:

Maks 50 prosent leiligheter mellom 35-50 m² BRA

Min 40 prosent leiligheter over 75 m² BRA

Det bygges for sakte i Oslo. Både prisene og befolkningen øker. I mai ble Boligvekstutvalget nedsatt av byrådet. Hensikten var å fremme kort- og langsiktige forslag til tiltak som vil bidra til økt boligbygging med kvalitet. I slutten av november kom resultatet: Økt boligvekst i Oslo – Rapport fra boligvekstutvalget 2016

 

Forslagene vil bli tatt til etterretning i det videre politiske arbeidet. Gro Sandkjær Hanssen er forsker ved By- og regionsforskningsinstituttet (NIBR) ved Høgskolen i Oslo og Akerhus, og jobber med på medvirkning og styringsutfordringer i byutviklingen. Hun ser store problemer ved konklusjonene i rapporten, men finner også mye hun er enig i.

 

– Stort sett er det en god rapport, sier Sandkjær Hanssen. – Den gir en klar anbefaling til kommunen om å ta en mer aktiv rolle på flere områder. For det første å stimulere til boligbygging i markedsmessig umodne områder. For det andre å få til bedre planprosesser, med bedre samspill mellom kommune og markedsaktører og innbyggere. For det tredje: Hvis det er viktig at grupper med lite kjøpekraft kommer seg inn på boligmarkedet, er det ikke nok å produsere boliger, det må gjøres mange andre ting. Mye av forskningen tilsier at man aldri vil nå mål om å skape tilgang til boligmarkedet ved kun å øke boligproduksjonen. Det må andre grep til. Og dette sies ganske klart i denne rapporten. Det finnes andre modeller for dette, påpeker Sandkjær Hanssen.

 

Ønsker en mer aktiv kommune

Hanssen mener kommunen gjerne kan ta en mye mer aktiv rolle som tomteeier, ved å blant annet ekspropriere, tilrettelegge for å kjøpe opp tomter og få i gang bygging på egne tomter i egen regi.

 

– Man kan få til en helt annen tenkning rundt kommunale boliger og allmennyttige non-profit selskaper. Mye av dette gjøres i Sverige. Rapporten anbefaler å åpne for at kommunen går i en slik retning. Jeg ser veldig positivt på disse tre tingene, sier Sandkjær Hanssen.   

 

Blant forslagene som har vakt en viss interesse er å endre normen for leilighetsfordeling, ved å tillate en høyere andel av små leiligheter i boligprosjekter. Boligvekstutvalget er splittet i synet på dette forslaget. Sandkjær Hanssen er skeptisk til forslaget.

 

– Verre er det at rapporten inneholder forslag om å senke kvalitetskravene, advarer hun. Dette er noe vi som forskere er bekymret for. Kommunen er jo garantist for bokvalitet i en by som skal fortettes ved hjelp av markedet. Det er et paradoks at minimumskravet til bokvalitet og boligkvalitet nå står i risiko for å bli dårligere eller lavere under det nåværende AP-SV-MDG-byrådet enn under det borgerlige byrådet. Kravet er jo ment å sikre sosialt bærekraftig byutvikling, og særlig når det blir tett. Både tidligere og nåværende byråd har hatt høyere boligproduksjon som mål. Utbyggerne har alltid ønsket å senke disse kravene til kvalitet. Og da er det ganske overraskende dersom det nå blir sånn at akkurat dette byrådet skal gi etter for de kravene, sier hun.

 

 Diskusjon om minimumsnivå

– På hvilken måte vil det være utfordrende for sosial bærekraft?

– Man foreslår å fire på kravene med hensyn til størrelse på leiligheter, lysinnfall, støy og andel små boliger i samme prosjekt. Ulempene ved å jenke på kvalitetskravene knyttet til disse fire tingene tilfaller systematisk dem med minst kjøpekraft. Dette vet vi. Så dette blir en diskusjon om hva slags minimumsnivå vi ønsker at de med minst kjøpekraft skal leve med. I flere og flere studier finner man sammenhenger mellom bolig og helse. I tillegg foreslår de å lempe på den såkalte uteromsnormen. Lys, grønt og tilgang til uteområder er viktig for sosiale nettverk og folks livskvalitet. Så dette innbyr til en diskusjon om hvordan vi vil at de verst stilte på boligmarkedet skal ha det. Hvis man går med på disse kravene, så er det dette man får. Da må man også stå for det politisk, og si, ja, da vil at de som er dårligt stilt på boligmarkedet skal få dårligere nivå og kvalitet på boligene, sier Hanssen.

 

– Stimluer de sosial nettverkene

– En høyere andel mindre leiligheter sentralt i byen kan føre til raskere utflytting og barnefamilier ikke blir boende. Er det en fare for at dette vil føre til svakere sosial kohesjon og fellesskap i nabolagene?

– Ja, dette har vi faktisk studert i boka Kompakt byutvikling. Vi studerte boligprosjekter som var veldig tette, hvor man hadde tillatt veldig små leiligheter nederst. Det er der det er mørkest, og så får man større og lysere leiligheter oppover i etasjene. Og ganske riktig, da blir det mye større gjennomtrekk av beboere. Det blir ofte utleieboliger nederst. og så får man en del indre spenninger innad i boligkomplekset mellom studentene som leier nederst og familiene som eier lenger oppe i etasjene. Så hvis man ønsker å bygge oppunder en sosial nettverksbygging, naboskap, hverdagsintegrering av unge og eldre i by, må man legge opp til stabile bomiljøer. Ved å tillate en høyere prosentandel av små leiligheter, gjør man akkurat det motsatte. Da legger man ikke opp til stabile bomiljøer med kontinuitet av beboere. Dette gir dårligere forutsetninger for å få til de gode naboskapene, de gode fellesskapene og de gode sosiale nettverkene som er viktige i byen, ikke minst når den blir tettere. Det blir ekstra viktig i den tette byen.

 

Kvalitet viktigere nå

– Behovet for boliger er akutt. Er det kortsiktige løsninger som presenteres i Boligvekstutvalgets rapport?

– Vel, det er jo akkurat det som er det gode i Boligvekstutvalget, at de peker på veldig mange aspekter som kan håndteres umiddelbart for å få dette til. Det finnes for det første veldig mange tomter som allerede er regulert, men som ikke blir bebygget. Utbyggerne sitter på dem, fordi det ikke lønner seg å bygge akkurat nå. De er ferdig regulerte og trenger ikke gå igjennom noen planprosess. Det aller viktigste må være å få i gang boligbyggingen på de regulerte tomtene. Og her anbefaler jo rapporten at kommunen tar en mer aktiv rolle i å sørge for at dette blir attraktivt nok, ved å legge til rette for infrastrukturen, både det grønne og sosial infrastruktur, som skoler og barnehager, så områdene blir mer modne, så man stimulerer til at byggingen blir satt i gang. Men det som er paradoksalt, er at hvis man skal ha en tettere by, blir jo kvaliteten enda viktigere. Derfor er det viktig at man ikke ofrer kvalitetskravene på boligproduksjonens alter. Man burde gjøre akkurat det motsatte, jobbe for å få opp kvaliteten i en tett by, ikke forringe den, sier NIBR-forskeren.


Kommenter saken
Steffen Ørum Nielsen17. desember 2016 - 16:59  rapporter
Helt enig! Det gjelder netopp å få opp kvaliteten og skape nye bykvarter med større attaksjonsverdi enn bare det en skole, en barnehage og en lekeplass kan gjøre.
Startt f.eks. med å plassere utadvendte aktiviteter som arbeidsplasser, butikker og offenlige servicefunksjoner i 1. etasje av boligbyggeri og etabler økologiske hager på taket.
Kommunen må spille en mere aktiv rolle og jobbe aktivt sammen med boligbyggere om tiltak, som kan tilføre nye boliger økt livskvalitet fremfor å senke kvalitetskravene for å få satt igang i boligbyggingen.




For å bekrefte at du er et menneske og ikke en maskin, skriv inn bokstavene i bildet:
Captcha Image
Arkitektnytt ønsker en åpen og saklig debatt. Vi forbeholder oss retten til å forkorte, redigere og eventuelt fjerne innlegg. Klikk her for å lese alle reglene for debatten.
Ledige stillinger