Debatt

Småhusplanen til besvær

Arne Gamst, Siv.ark. MNAL 3. desember 2018

Plan- og bygningsetaten i Oslo pirker på sin bokstavforståelse av et regelverk som de har tvilsom lovmessig dekning for, og som de heller ikke klarer å forvalte, skriver Arne Gamst.

Byggesaksbehandlingen i Oslos Plan- og bygningsetat er uorganisert, med mangel på ansvar for fremdrift, kvalifikasjoner, rutiner og overholdelse av behandlingsfrister, skriver Arne Gamst. Bildet viser tilfeldige eneboliger på Korsvoll. Foto: Jan-Tore Egge/Wikimedia Commons

Plan- og bygningsetaten i Oslo pirker på sin bokstavforståelse av et regelverk som de har tvilsom lovmessig dekning for, og som de heller ikke klarer å forvalte, skriver Arne Gamst.

Småhusplanen S-4220 i Oslo, som gjelder omlag 30 000 eiendommer, er vanskelig å praktisere. Selv med mange og detaljerte bestemmelser gir planen hodebry for både søkere og saksbehandlere. Bittesmå byggesøknader ender opp med urimelig lang saksbehandling. Dette er kostbart og gagner hverken de impliserte parter eller samfunnsnytten. Årevis med saksbehandling, som mange opplever, er kostnadsdrivende.

Politiske ønsker

Formålet med plan- og bygningslov har i årtier vært å sikre gode oppvekstvilkår for barn og unge. Etter hvert har livsløpsstandard kommet til, miljøsaken markeres med økte krav til redusert energibruk og avfallshåndtering. Innemiljø med mekanisk ventilasjon og lydisolasjon. Parkeringskrav og avkjørsel. Terrengbehandling og vegetasjon. Tilrettelegging av uteoppholdsareal. Slik skal kvaliteten på nybygg økes.

Lovverket

Byråkratiet forsøker å innarbeide alle politiske ønsker i plan- og bygningslov, forskrifter, veiledere, norsk standard, kommunale reguleringsplaner, veiledere, alt med stadige revisjoner.

Dette omformes med rettsavgjørelser, sedvanens definisjonsmakt og teknologisk utvikling. Byggebransjen er en tung skute å snu. Summen er et regelverk med en innebygget logaritmisk funksjon, X opphøyet i n-1. Altså muligheten for regelkollisjoner med millioner av muligheter. Hvilken regel trumfer hvilken?

Småhusområdene

Med Oslos topografi som en gryte omgitt av åser, er småhusområdet stort sett blitt skrånende tomter i periferien, hvor bunnen av gryten har tyngre bebyggelse. Siden skråningen har forskjellig orientering og helling, kreves stadig mer skreddersøm etter hvert som tettheten øker. Siktemålet er jo å skape rammer for det gode liv. Å utnytte ressursene på en best mulig måte, sett i sammenheng med folks ønsker, som er markedet.

Med så forskjellige utgangspunkt som eiendommene har, er det ikke noen lett oppgave å forfatte en felles reguleringsplan.

Hensikten med småhusplanen

Trolig har forfatterne sett for seg at de med skarpe definisjoner skal gjøre planen til et entydig instrument for søker og behandler. Et kontrollskjema som krysses av i bokser og legger til rette for en digital behandling.

En søker vil tilstrebe en optimal utnyttelse av tomtens muligheter for det gode liv. Dette innebærer prioritering. Med tomtens muligheter gir dette en vektlegging av kvaliteter som kan oppnås når det gjelder sol, utsikt, planløsning, adkomst, parkering, uteoppholdsareal, hensyn til nabobebyggelse, etcetera. Fleksibilitet for å nå flest mulig potensielle beboere. Det er ikke alltid denne løsningen stemmer med hva politikerne har bestemt gjennom småhusplanen. Det blir regelkollisjoner. Mangler det kryss i bokser, etter behandlers vurdering, så må byggemeldingen avslåes? 

Markedet

Markedet styres av folks behov og prioriteringer. Dette faller ikke sammen med politikernes valg. I de forskjellige livsfasene endres hva folk prioriterer som viktig når det gjelder egne boligbehov. Småhusområdene fyller et viktig behov. Nok plass og uteareal rundt boligen. I denne forbindelsen er planløsning en viktig faktor. Og utearealet må være effektivt og ikke for krevende å vedlikeholde. Det er ikke livsløpsstandard og energibruk som er prioritert ved kjøp av disse boligene. Snarere tilgang til skoler, barnehage og oppvekstmiljø. Gjerne også sol og utsikt og sentral beliggenhet.

Gamle boliger uten livsløpsstandard og energi omsettes ofte for samme pris som nybygg. Siden nybyggprisen er høy på grunn av alle kravene som stilles, drar det med seg høy pris på gamle boliger. Stadig nye politiske prioriteringer er derfor prisdrivende. For aktørene som forsøker å tilfredsstille et boligbehov, gir behandlingsrisiko øket usikkerhet og merkostnader.

Forvaltning av s-4220

Etaten har et overordnet ansvar når det gjelder politikernes mange «gratis» ønsker: Reguleringsbestemmelsene må være mulig å forvalte! Bestemmelser som skaper tvil og tolkningsmuligheter, og som er i strid med annen lovgivning, må fjernes. Har Plan- og bygningsetaten i Oslo sørget for dette?

Jeg mener behandlingen må skje i samarbeid mellom en faglig kompetent saksbehandler og søker, ikke i forhold til hvordan en tomt ideelt skal se ut med politiske ønsker. Dette fordrer at saksbehandler er tilgjengelig for kommunikasjon med søker. Saksbehandler kan ikke oppnevnes én dag før 12-ukersfristen for å skrive avslag i all hast: Avslagsgebyret må fjernes.

For spesielle små områder kan en kommune beslutte særbestemmelser i en reguleringsplan. Når det gjelder 30.000 eiendommer, alle med forskjellige forutsetninger, er særbestemmelser ikke i tråd med god forvaltning. Til det har vi plan- og bygningslov. Kommunen bør ikke forsøke å  lage en egen plan- og bygningslov.

Endringsforslag til s-4220

§ 6.5. Terrenginngrep for høyere utnyttelse. (Er ulovlig.)

Hva er tolkningsrommet for en slik bestemmelse?

– Eksisterende terreng endres ikke.

Hva er forholdet mellom opprinnelig terreng og eksisterende terreng på en tomt som tidligere har vært bebygget? Hva med naturlig topografi? Eller tidligere planert terreng?

Hvor langt inn på byggetomten bør dette gjelde? En meter, to meter, fire meter? Saksbehandler blir fort i tvil om han kan godkjenne tiltaket. I forhold til plan- og bygningslov, forskrifter og veiledere, småhusplanen, blir det fort en juridisk kamp. Dessuten skal det gis dispensasjon for adkomst. Til boligen? Til brukbart uteoppholdsareal og livsløpsstandard eller hva? Brannvesen, sikttrekanter, adkomstforhold, stigningsforhold? Det sikreste blir avslag.

Gir egne bestemmelser muligheten for det gode liv? Kvalitet til byggverket?

Erfaringen er at det gir mat til naboenes fortolkning av rettigheter som sikrer at tomten ikke bebygges. (X/ n-1)

Bestemmelser om planering i småhusplanen må fjernes.

§ 6.7. Bevaring av større trær.

Sett i et hundre-årsperspektiv er dette en meningsløs bestemmelse. Da var åsene snauhugget, ja, hele Nordmarka. De få husene i småhusplanområdet hadde store tomter og ubegrenset sol og utsikt.

Fløtingen av tømmer gikk i elvene, og sagbrukene lå langs vassdragene. I Oslo heter bydelen Sagene.

Attraktive tomter har sol og utsikt. Det gir gratisvarme om vinteren, og mulighet for bærekraftig solenergi med paneler på tak og vegger. Da må skjermende trær pleies uten byråkrati.

Bestemmelsen må fjernes. Politikerne får konsentrere seg om fredede trær for sine markeringsbehov.

§ 10. Gesims og mønehøyder.

Stadig strengere miljøkrav til energisparing gir tykkere vegger, dekker og tak. Derved blir hullet i smultringen mindre, som er det folk betaler for. Konsekvensen av miljøkrav må være økning av høyder og utnyttelse. 

Forbud mot utkraget kjeller er en unødvendig bestemmelse. Infiltrasjon av overflatevann kan skje på mange andre måter.

§ 11. Minste størrelse på tomter.

I småhusområdet gis mange muligheter til å utvikle gode løsninger med rekkehus og tomannsboliger som tilbygg. Hvorfor skal slike løsninger avskjæres? Det er ikke bare frittliggende eneboliger som alltid gir en god løsning?

Bestemmelsen skaper bare regelkollisjoner.

§12. Minstekrav til uteoppholdsareal.

8 x 8 meter kan forståes som et rimelig krav. Det er ikke en bane for spesifisert idrett, men et ønske om romslighet. Når plassering bestemt av bebyggelsesstruktur gir skrå tomtegrense og parallellogram? Eller buet tomtegrense? Boksen kan ikke krysses av. Selv om tillegget er ti prosent areal og tapet er én prosent. Er kvadratet et absolutt krav som gir det gode liv? Knausen som gir helling 1:3 kan ikke fjernes på grunn av forbudet mot terrengendringer. Bestemmelsen passer i et firkantet hode, og ikke til de utfordringene tomtene har.

Regelrytteri

Søker forstår intensjonene. Etter fattig evne forsøker etaten å omgjøre politiske ønsker til lovverk. Kan de lykkes? Det er alt for mange variabler. De skarpt definerte reglene kolliderer med hverandre. Derfor må etaten høre og kommunisere. Plan- og bygningsetaten i Oslo kommuniserer ikke. De pirker på sin bokstavforståelse av et regelverk som de har tvilsom lovmessig dekning for, og som de heller ikke klarer å forvalte. Fordi de mangler kompetanse og heller ikke har kvalifiserte saksbehandlere ansatt.

De klarer ikke å forstå kart, tegninger og annen dokumentasjon. Det finnes ikke rutiner for at gamle veireguleringer som er fullstendig utdatert avreguleres. Det stilles krav til kvalifikasjoner hos søker og prosjekterende, men ikke til saksbehandlere. De har heller ikke ansvar for at byggesaksbehandling, i kommunen følges opp.

Etter plan- og bygningslov er det kommunens plikt å behandle byggesøknader. Byggesaksbehandlingen i Oslos plan- og bygningsetat er uorganisert, med mangel på ansvar for fremdrift, kvalifikasjoner, rutiner og overholdelse av behandlingsfrister.