Nyheter

S-4387: Møter veggen

I Hauskvartalet i Oslo trodde mange det var mulig å prøve ut en ny type by- og boligutvikling. Tok de feil?  


Fra papirutgaven Arkitektnytt 08/2015
Fra boligtomten i Brenneriveien 1 ser man den overmalte bakgården til kulturhuset Hausmania og bygningene som rommer produksjonslokaler for kunst og kultur.

Kulturhuset Hausmania – historikk

– 1999 tok Hausmann BA kontakt medStatsbygg om leie av lokalene i Hausmannsgate 34 og Brenneriveien 1til kulturhusformål. Kunstnere tokbygget i bruk i 2000.a

– I januar 2004 kjøpte Oslo Kommunekvartalet for å opprettholde driften av kulturhuset.

– Hausmania rommer i dag produksjons-og visningslokaler for kunst, teater, gallerier, kino, flerbrukssal, veganskkafè, atelierer, prøvesaler, verksteder,musikkstudioer, øvingslokaler,mørkerom, innendørs skateboardhallog kulturverkstedet Humla. 

Okkupasjoner, kommunal overtagelse og kulturhus
– I september 1999 blir Hausmannsgate 40 okkupert. 
– I 2004 kjøper Oslo kommuneHauskvartalet fra Statsbygg.

– Kommunen blir eier av hele kvartalet,inkludert boligeiendommene, ogbystyret vedtar at man skal starteomregulering av eiendommene ikvartalet. Vedtak: Regulering til kultur,næring og boligformål basert påøkologiske og bærekraftige prinsipper.
– Reguleringsprosessen involverer brukergrupper, Oslo kommune,prosjekterende arkitekter, offentligeetater, Husbanken, politikere og fag- og ressurspersoner.

– I oktober 2005 blir Hausmannsgate 42 okkupert.

– 18. juni 2008 vedtar Oslo bystyrereguleringsplan S-4387. Regulerings-planarbeidet blir overført til EBY.

– Oslo kommune inngår i 2008 enlangsiktig leieavtale på 15 år medkulturhuset Hausmania. Det blir satt av 25 mill. til tiltak i kulturhuset. 

«Rundt 50 personer okkuperte lørdag morgen eiendommene Hausmannsgate 28–42,» skrev Aftenposten 4. september 1999. Slik startet historien om Hauskvartalet.

16 år etter pågår det en dragkamp om hva kvartalet skal inneholde. Den politiske opposisjonen i Oslo er overbevist om at reguleringsplanen for eiendommene legger til rette for en alternativ boligsosial utbygging. De som styrer byen ønsker nå å selge, og åpner for vanlig kommersiell utnyttelse av boligtomtene. Var det virkelig ikke større ambisjoner for Oslos eneste regulerte «spesialområde: byøkologisk kulturkvartal og friområde» enn å beholde kulturhuset Hausmania? 

 

Reguleringsplanen med stor R

Hauskvartalet, eller «Haus» på folkemunne, har røtter i ungdomskulturen som vokste fram i Oslo på begynnelsen av 1980-tallet. Linjene går tilbake til okkupasjonen av Skippergata 6 og Pilestredet 30 samme år. Sistnevnte skulle få navnet Blitz-huset.

Den lange, brokete historien om Hauskvartalet nådde et foreløpig høydepunkt i 2008. Da ble en helt spesiell reguleringsplan vedtatt av Oslo bystyre. Bak reguleringen lå en lang og møysommelig medvirkningsprosess utført av politikere, kommunebyråkrater, brukere og beboere i Hauskvartalet, samt arkitektkontoret Gaia. 

 

Enkel standard og kunstrelaterte virksomheter

I de saksforberedende dokumentene fra behandlingen i 2008 står det at planforslaget vil «tilrettelegge for bygging av ulike typer boliger og bokvaliteter, ved å foreslå enkel standard og gunstige rammevilkår for nyetablering av kunstrelaterte virksomheter». Her angis det tilsynelatende en boligsosial intensjon.

I selve reguleringsplanen er i tillegg målet for boliger i kvartalet beholdt i en formålsparagraf, som definerer noen hovedmål. Et av dem er «å legge til rette for en enkel standard og dermed gunstige rammevilkår for nyetablering av kunstrelaterte  virksomheter og bolig». 
 
I dokumentene fra byutviklingskomiteen står det at reguleringen ikke stiller krav til leilighetsfordeling fordi det er «leiligheter basert på økologiske prinsipper, dvs. store enheter med fellesfunksjoner som kjøkken og bad». Byutviklingskomiteen skriver også at leilighetsnormen i Oslo vil «kunne være til hinder for byøkologiske tiltak med lavt kostnadsnivå. Det lave antall leiligheter (...) vurderes å gi små konsekvenser for byen». 

I ulike fagmiljøer snakkes det om mulighetene en slik regulering som spesialområde byøkologisk kvartal gir bydelen og Oslo sentrum. Ikke minst i den boligpolitiske debatten blir kvartalet trukket fram som en mulighet for noe nytt, noe man ikke har sett før.  


Hva skal selges, til hvem? 

Men allerede i 2009 ønsker byrådet å selge kvartalet. Forhandlingene om en mulig leieavtale med okkupantene i Hausmannsgate 40, organisert i Vestbredden Vel Vel, blir plutselig lagt på hylla, og Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY) får beskjed om å forberede området for salg. Hele kvartalet skal ut av kommunens eie, bortsett fra kulturhuset Hausmania, som har fått kontrakt om drift og vedlikehold med kommunen.

Etter 2009 er det lite snakk om salgsplanene, men vinteren 2014 lanserer Eriksen Skajaa Arkitekter en plan for et forprosjekt for to av boligtomtene. Det skal følge den byøkologiske reguleringsplanen, og de utvikler et prosjekt for lavkostboliger. Prosjektet formes i samarbeid med miljøet i kvartalet og kulturhuset Hausmania. Etter hvert blir det klart at utbygger Anthon B. Nilsen er med på laget, med finansielle muskler. 

 

Styremedlem og administrasjonsmedarbeider ved Kulturhuset Hausmania, Ole Pedersen, har jobbet siden 2005 for å få Hauskvartalet utviklet som byøkologisk kvartal. Han mener boligtomtene skal utvikles med sikte på lave husleier.
Styremedlem og administrasjonsmedarbeider ved Kulturhuset Hausmania, Ole Pedersen, har jobbet siden 2005 for å få Hauskvartalet utviklet som byøkologisk kvartal. Han mener boligtomtene skal utvikles med sikte på lave husleier.

Ting begynner å skje

Våren 2014 blir det samtidig satt fart i planene om salg. Alle tomtene, bortsett fra Hausmania, blir lagt ut for salg. Rett før sommeren blir saken ferdigbehandlet av EBY, og sendt til behandling i byrådet. 

Budene og budgiverne er unntatt  offentlighet, men i august i år publiserte SV-politiker Ivar Johansen dokumentene på sin egen blogg. Det kommer fram at EBY har innstilt selskapet Urbanium AS som kjøper av eiendommene. Ifølge papirene på Johansens blogg er salgssummen satt til 30 millioner kroner. 

Samtidig kommer det for en dag at budet fra Anthon B. Nilsen og Hausmania, med Eriksen Skajaa Arkitekter som forprosjektør, er blitt refusert. Det blir debatt i aviser og på Johansens blogg. Har EBY og byrådet satt de byøkologiske prinsippene til side. Hva med boligtomtene? Går det an å selge en så strengt regulert tomt til en kommersiell utbygger som får mulighet til å utvikle et vanlig, kommersielt boligprosjekt?  

 

Byråden: Viser til reguleringsplanen 

Byråd for byutvikling, Bård Folke Fredriksen (H), avviser overfor Arkitektnytt at reguleringsplanen krever bygging av lavkostboliger på boligtomtene. Han ønsker ikke å kommentere salgsprosessen, og vil heller ikke si noe om det sittende byrådets visjoner for Hauskvartalets rolle i byen. Han slår fast at det er bystyret som vedtar et eventuelt salg.

–  I salgsprosessen er det kriterier for gjennomføring av reguleringsplanen, herunder medvirkning, utvikling av et kulturkvartal og energi- og miljøkrav. Reguleringsplanen stiller ingen krav om virksomhetene skal drives på den ene eller andre måten, sier byråd Fredriksen til Arkitektnytt.

– Så reguleringsplanen inneholder ikke noe om at boligbyggingen skal følge andre regler enn de vanlige, kommersielle?
– De vedtatte reguleringsbestemmelsene har blant annet formål bolig, kultur og bevaring. Disse må følges opp, men hvordan det drives, styres ikke av reguleringsplanen. Reguleringsbestemmelsene følges opp, og der er det tydelig hva som er vedtatt regulert, svarer Fredriksen igjen. 

Dette sier Fredriksen på tross av den offentlige saksfremstillingen som ble levert bystyret fra byutviklingskomiteen da reguleringsplanen skulle vedtas i 2008. Der skriver byutviklingskomiteen blant annet at leilighetsnormen vedtatt av bystyret, vil «kunne være til hinder for byøkologiske tiltak med lavt kostnadsnivå. Det lave antall leiligheter (...) vurderes å gi små konsekvenser for byen».

 Arkitektnytt sender utdrag fra saksframlegget og et nytt spørsmål til Fredriksen på epost: «Er ikke saksfremlegget fra 2008 bindende for reguleringen og dermed driften av tomten?» 

«Det er kart og bestemmelser i reguleringsplaner som er bindende for hva som bygges. Når byrådet fremmer en eventuell salgssak, er det opp til bystyret hvordan saken vedtas,» svarer byråden nå.

På spørsmål om hvordan man skal følge opp helheten i reguleringsplanen, viser Fredriksen til salgskontrakten. «Det vil bli gitt byggetillatelse dersom reguleringsplanen følges, og salgskontrakten regulerer hvordan man skal gjennomføre det en eventuell kjøper har forpliktet seg til,» skriver han.

«Og du ønsker ikke å si noe om hvorvidt det foreligger en overordnet politisk visjon for området eller tomta i det sittende byrådet»

«Målet er å realisere kulturkvartalet med sine miljømål, og nå få oppgradert området. Kulturhuset Hausmania skal fortsatt være i kommunens eie og boligtomtene er foreslått inn i et salg. Det vil være opp til nye eiere hvordan de skal innfri reguleringsbestemmelsene.»

 

Utbyggeren: Var ikke i tvil om lavkostkrav

Viseadministrerende direktør Knut Halvor Hansen i Anthon B Nilsen Eiendom AS (ABN) er svært overrasket når han får lest opp byrådens uttalelser. Han har en klar oppfatning av hvordan reguleringsplanen styrer kravet til boligene på tomten. 

– I mine øyne var det aldri noen tvil om at det skulle prosjekteres lavkostboliger. Reguleringsplanen sier at det skal bygges med enkel standard, og at man skal sikre gunstige rammevilkår for nyetablering innenfor kunstnerisk virksomhet og bolig. Skal plan- og bygningsetaten etterleve dette, må de som søker om byggetillatelse, vise til et konsept som i størst mulig grad kan dokumentere at man ivaretar alle disse punktene, sier Hansen.

For Anthon B. Nilsen og Hausmania endte to års arbeid i en refusjon. Verken forprosjektet til arkitektkontoret Eriksen Skajaa eller modellen for kjøpet av kvartalet, ble vurdert av EBY. 

– Vi tok teksten i reguleringsplanen på alvor og laget et forprosjekt for en type alternative lavkost fellesskapsboliger for utleie, styrt av ideelle stiftelser, sier Hansen. 

Budet var på 19 millioner kroner, hvorav 10 millioner skulle gå direkte til en boligstiftelse for utbygging av de boligtomtene i kvartalet som ikke er okkupert. Ni millioner skulle gå uavkortet til kommunen. Budet tok også høyde for å gi bygården Hausmannsgate 40 i gave til en stiftelse styrt av okkupantene.

Okkupantene ønsket ikke en dialog direkte med ABN. I sitt bud forutsatte derfor ABN/Hausmania en dialog og en avtale mellom kommunen og okkupantene. Dette kravet fra ABN ble ikke akseptert av EBY, som dermed strøk dem fra budgiverlisten.

– Det er et stort paradoks her, at reguleringsplanens strenge krav til medvirkning umulig kunne etterleves uten dialog med Vestbredden, legger Hansen til. For at prosjektet skulle være lønnsomt for ABN, var planen å realisere et kulturhus i samarbeid med Vega scene på den såkalte «Sirkustomta,» med offentlige og private sponsorer som sikkerhet for inntjening. 

 

Venstre: – Ingen tydelig boligintensjon  

Det var Venstre som i sin tid fikk samlet et flertall bak reguleringsplan S-4387. Ola Elvestuen (V) var kommunepolitiker og sentral i arbeidet den gangen. Han kjenner seg ikke igjen i Anthon B. Nilsens tolkning av reguleringsplanen og mener det ikke ble lagt spesielle føringer for utvikling av boligtomtene i kvartalet. 

– Det har ikke ligget andre forpliktelser inne enn at Kulturhuset Hausmania skal fortsette å være der, mener Elvestuen.

– Så hensikten den gangen var ikke å legge til rette for utvikling av ikke-kommersielle boliger for nyetablerte kunstnere, for eksempel.

 

– Boligdelen av kvartalet så vi ikke på som veldig viktig, nei. Du må huske på at man ikke visste nøyaktig hva kvartalet skulle brukes til, sier Elvestuen. 

– Så du står fast på at boligtomtene ikke er regnet med i den byøkologiske reguleringstankegangen.

– Det var ingen tydelighet rundt det med boliger, nei. En reguleringsbestemmelse kan ikke styre ned på et slikt detaljnivå. Det er salgskontrakten som kommer til å bli styrende, og hva det står i den avgjøres til syvende og sist av bystyret, sier Elvestuen. 

 

Byplansjefen: Utenfor planregimet  

Direktør i plan- og bygningsetaten, Ellen de Vibe, bekrefter Elvestuens og Fredriksens tolkning av reguleringsplanen. Heller ikke hun mener reguleringsplanen for Hauskvartalet er til hinder for kommersiell boligutvikling.

– Reguleringsplanen for Hauskvartalet spesifiserer ikke hva slags type boliger som skal bygges. Plan- og bygningsloven som sådan gir ikke planinstituttet anledning til å styre prisnivået. Det går ikke an å ha bestemmelser i planverket som sier noe om størrelse og kvalitet opp mot finansiering, sier byplansjefen.

Hun mener planen kan ha som formål å bidra til at det bygges boliger med enkel standard og gunstige rammevilkår for kunstrelatert virksomhet, slik det står, men at det kun er en intensjon og et resultat av de medvirkningsprosessene man hadde med Hauskvartalet den gangen. Reguleringsplanen i seg selv binder ikke utbygger, understreker hun. 

En regulering av hva slags type boliger og kravet til eventuell lav fortjeneste ved utleie eller salg må reguleres i salgskontrakten. 

– Det er det bystyret som må ta stilling til, avslutter de Vibe. 

 

Hausmania: Aldri i tvil

Styremedlem og administrasjonsmedarbeider ved Kulturhuset Hausmania, Ole Pedersen, har jobbet sammen med Anthon B. Nilsen og arkitektkontoret Eriksen Skajaa om budet som endte med å bli refusert av kommunen. 

Også Pedersen har hele tiden oppfattet reguleringsbestemmelsene dithen at det skal bygges boliger som skal ha en utleiepris godt under markedspris. At det skulle være tvil om dette, er helt ny informasjon for ham. Han har ikke trodd det var mulig å bygge vanlige, kommersielle boliger på tomtene. 

– Det er helt nytt for meg at politikerne åpner for det. Det eneste vi har fryktet, er at reguleringsplanens krav om enkel standard skulle føre til at en privat utbygging resulterte i dårlig kvalitet, sier han. Pedersen står fast på hans og Anth. B. Nilsens tolkning som går ut på at enkel standard betyr at man ender opp med rimelige boliger. 

– Boligene skal ifølge reguleringsplanen gi gode vilkår for nyetablerte kunstnere, og det gjelder ikke bare utleie av produksjonslokaler i forbindelse med kulturhuset Hausmania. Det gjelder også boligtomtene. Dette står eksplisitt i reguleringen, mener Pedersen. 

ABN/Hausmania-budet er tuftet på modellen som i sin tid ble brukt da Entra gikk inn i Blitz-kvartalet, forteller Pedersen. I 2007 ga bystyret i Oslo gratis tomt til Entra slik at de kunne bygge det kontorbygget som nå er oppført i Pilestredet 28. Til gjengjeld brukte Entra inntektene til å pusse opp Blitz og barndomshjemmet til Edvard Munch.

En lignende modell er tenkt med «Sirkustomta» versus de tre boligtomtene i Hauskvartalet.

 

Miljøpolitikeren: – Bekymringsfullt

Det er ikke bare de involverte partene som mener byrådet nå bryter med de opprinnelige intensjonene. Tolkningen av S-4387 fra de Vibe, Fredriksen og Elvestuen vekker sterke reaksjoner, også fra opposisjonen i Oslo rådhus. Harald A. Nissen, som sitter i bystyret for Miljøpartiet De Grønne, er veldig overrasket.

– Hvis det er slik at denne reguleringsplanen ikke binder boligbyggere til å bygge lavkostboliger, har man snakket forbi hverandre i flere år, sier Nissen. 

Dette viser at dagens byråd er i ferd med å utdefinere den sosiale dimensjonen fra begrepet byøkologi, mener han.

– Da har de ikke skjønt hva byøkologi er. Det er bekymringsfullt at de ikke har skjønt hva som egentlig ligger i den type tenkning, sier MDG-politikeren.Han mener byrådet ikke lenger har noen troverdighet når de påstår at de driver moderne byutvikling.

– Det er paradoksalt at Oslo ikke har plass til prosjekter som dette. Hauskvartalet har vært en motor i utviklingen av subkulturelle miljøer langs denne delen av Akerselva. Det er det også mange private aktører som ser verdien i. Men byrådet ser det altså ikke, sier Nissen. MDG-poltikeren mener det beste som kan skje nå er at bystyret sender saken tilbake til EBY for en ny vurdering av kriteriene som ligger i reguleringsplan S-4387.

 – Det er et forslag jeg ønsker å fremme. Oslo må kunne kommunisere med disse miljøene og ta opp i seg de dynamiske sammenslutningene, noe annet vil være trist for Oslo som bysamfunn, sier Nissen. 

 

SV-politikeren: – Ikke selg

SVs Ivar Johansen, som lekket opplysningene rundt EBY-innstillingen, mener det er feil  å selge Hauskvartalet. Han mener reguleringsplanen er så svakt formulert at en vanlig aktør vil kunne bygge det ut kommersielt.

 – Kommunen selv kunne ha realisert det og hatt kontroll over utviklingen her. Etter et salg er det kjøper som har styringen, mener Johansen, og viser til historikken til miljøet som har holdt til i kvartalet i 16-17 år. 

– Reguleringsplanen ble vedtatt for å ivareta miljøet og dermed holde fast på det mangfoldet dette skapte i byen. Det må også gjenspeiles i hva slags bomiljø man får i kvartalet etter en bygningsmessig opprustning. Bystyrets intensjon den gangen var at de som til enhver tid bor der, eller på annen måte er aktive i kvartalet, faktisk skal få være med på å utforme det. Det har hele tiden omfattet både kulturdelen og boligdelen av eiendommen, mener Johansen.

 

 AP: – Oppsiktsvekkende

Bystyrerepresentant for Arbeiderpartiet, Anders Røberg-Larsen, mener det er oppsiktsvekkende at byrådet ønsker å selge til en aktør som Urbanium. Han og Aps Victoria Marie Evensen har stilt skriftlige spørsmål til Byrådsavdelingen for byutvikling om et mulig salg til Urbanium.

– Vi har spurt om budet harmonerer med reguleringen av kvartalet og hvordan kvartalet nå skal sikres som et levende kulturkvartal, sier Larsen.

 – Jeg er veldig spent å hva dette kan ende med. Det er en forventning i bystyret om at det som er skissert i reguleringsplanen, er slik man ønsker at det skal bli, sier Larsen.

 – Hva mener du reguleringsplanen betyr for muligheten til å bygge boliger på tomtene?

– Intensjonen var en utbygging i samarbeid med brukerne på lang sikt. Nå ser det ikke ut til at de legger opp til det. Jeg er veldig betenkt over måten man har valgt å angripe det på, sier Ap-politikeren. 

Han mener det er svært uheldig at ikke budet gikk til Anthon B. Nilsen og Hausmania, som allerede hadde utført en medvirkningsprosess opp mot forprosjektet for to av boligtomtene.

 

Utbyggeren: Mener de har fulgt reguleringsplanen

Espen A. Pay i Urbanium AS, som er innstilt som kjøper av EBY, forteller at de har lagt stor vekt på intern gjennomgåelse av reguleringsplanen i budgivningsprosessen.

 – Vi har gått grundig inn i dens muligheter og krav. Så lenge byrådets innstilling ikke foreligger og bystyret ikke har behandlet salgssaken, kan vi ikke gi opplysninger om våre konkrete forslag til løsninger. Mye må konkretiseres ytterligere av oss i den detaljerte planlegningen som vil starte dersom bystyret velger å selge til oss, sier Pay.

Pay legger til at både beboerne i Hausmannsgate 40 og kulturhuset Hausmania vil bli invitert inn i medvirkningsprosessen dersom salget går til Urbanium.  

Hausmannsgate 42 sett bakfra, fra tomten i Brenneriveien. Her murte kommunen igjen vinduer og dører etter utkastelsen av okkupantene som bodde i hjørnegården en kort periode i 2005.
Hausmannsgate 42 sett bakfra, fra tomten i Brenneriveien. Her murte kommunen igjen vinduer og dører etter utkastelsen av okkupantene som bodde i hjørnegården en kort periode i 2005.
Fra venstre den gjenmurte hjørnegården Hausmannsgate 42, den okkuperte bygården hvor Vestbredden Vel holder til og Kulturhuset Hausmania.
Fra venstre den gjenmurte hjørnegården Hausmannsgate 42, den okkuperte bygården hvor Vestbredden Vel holder til og Kulturhuset Hausmania.