Nyheter

Tango med tall

Debatten om endringene i teknisk forskrift handler i liten grad om kvalitet, og i stor grad om folk som slår hverandre i hodet med sekssifrede tall.


Fra papirutgaven Arkitektnytt 01/2017
Illustrasjon Åge Peterson

Forslaget til TEK17 ble i november sendt ut på høring med følgende rakett i enden: Boligene blir 100 000 kroner billigere hvis vi innfører et «snurektangel» for rullestol og fjerner den innvendige boden i nye leiligheter.


Det uttalte målet med endringene er å bygge flere og billigere leiligheter, slik at det blir enk­lere for yngre mennesker å komme inn på boligmarkedet.

 

Dette beløpet, 100 000 kroner, er det siste i en lang rekke tall som de siste fem årene har svirret omkring i debatten om fordyrende tiltak og besparelser som følge av skjerpede krav og forenklinger i byggteknisk forskrift. På den ene siden står boligprodusentene, som bruker sine betydelige lobbymuskler til å kjempe for endringer som gjør det billigere å bygge. På den andre siden står arkitekter, ingeniører og talsmenn for funksjonshemmede, som mener at motparten overdriver.
 

I midten sitter Sanner og Direktorat for byggkvalitet (DiBK) og skal finne en gyllen middel­vei. «Vi forventer at byggenæringen tar samfunnsansvar og lar besparelsene komme forbrukerne til gode, sa Jan Tore Sanner til Byggeindustrien i november, dagen før han sendte ut TEK17 på høring.

Sanners forventninger er så langt ikke blitt innfridd. Kan han forvente seg noe mer denne gangen? La oss først se tilbake på de siste årenes tall-tango.

 

600 000 dyrere

I april 2011 uttalte Baard Schumann, admin­istrerende direktør i Selvaag Bolig, til Aftenposten at «vi kan jo ikke bygge boliger bare for 50-åringer med god økonomi. Vi må utvikle hele boligmassen og bygge alle boligtyper». Ifølge Schumann ville krav i TEK10 om snu­sirkler for rullestol i alle rom, heis med plass til båre i alle bygg på tre etasjer eller mer, trinnfri adkomst ute og inne og økte krav til størrelse på rom, i tillegg til krav om «nesten en stikkontakt for hver meter i stuen, det er nesten så det blir latterlig», føre til merkostnad på nær 600 000 kroner for en toroms leilighet i en blokk på tre etasjer.
 

Daværende OBOS-sjef Martin Mæland la seg litt lavere, men mente at nevnte leilighet ville bli «over en halv million kroner» dyrere å bygge. En uke senere presenterte Dine Penger en detaljert oversikt fra Boligprodusentene over de fordyrende elementene i overgangen fra TEK07 til TEK10. I denne oversikten var 600 000 kroner blitt til om lag 300 000 kroner.
 

Nesten to år senere, i februar 2013, leverte AS Bygganalyse en presentasjon til DiBK der de hadde regnet seg frem til at innføringen av TEK10 bare ville gi en økt byggekostnad for den nevnte toroms leiligheten på maks 100 000 kroner «utover SSBs prisstigning i perio­den desember 2007–desember 2012», det vil si en halv million kroner lavere enn beløpet fra Selvaag.

 

Arkitektene protesterer

Neste etappe i sagaen om TEK-tall, startet sommeren 2014. Norge hadde byttet regjering, og Jan Tore Sanner var den nye statsråden med ansvar for boligbygging. Sanner hadde sendt et forslag om forenklinger i TEK10 ut på høring, og diskusjonen skulle i stor grad dreie seg om snusirkler for rullestol, og hvorvidt den kunne reduseres fra 1,5 til 1,4 meter. Alternativt skulle halvparten av leilighetene under 50 kvadratmeter som bygges i et prosjekt, slippe å bry seg om tilgjengelighetskrav.
 

I august ble en mannsterk gruppe aktører fra Bygganalyse, Arkitektbedriftene i Norge, Norske arkitekters landsforbund, Sintef Byggforsk og Rådgivende Ingeniørers Forening inter­vjuet i Dagens Næringsliv. De mente at forslagene verken ville gi enklere eller billigere boliger, som var statsråds Sanner mål. Ifølge gruppen hadde regjeringen presentert et forslag som «springer ut av et ensidig budskap fra bygge­næringen om at dagens regelverk bidrar til dyr­ere og dårlige boliger». De mener det er mye mer å spare på effektivisering av samarbeid, logistikk og dokumentarbeid i byggebransjen enn på å kutte noen kvadratmeter. Gruppen synes det er «uheldig at myndighetene vil overlate til markedet å fastsette byggkvaliteten, og påpeker at det er myndighetenes oppgave å sørge for langsiktighet og kvalitet», skriver DN.
 

Tallmaterialet som den arkitekttunge grup­pen benyttet, var levert av sivilingeniør Øyvind Bånerud i Bygganalyse, som uttalte at boligene ville bli dyrere per kvadratmeter med de foreslåtte endringene.
 

– Antall kvadratmeter vil bli redusert, men det er billige kvadratmeter som kuttes. Det som koster, er faste investeringer som bad, kjøkken og varme. Her vil investeringene være de samme.

Ifølge Båneruds beregninger ville arealet i en toroms leilighet i snitt krympe med «tre kvadratmeter – en arealreduksjon på seks prosent – mens byggekostnaden reduseres tre prosent. Kvadratmeterprisen øker imidlertid med rundt tre prosent».
 

– Det er sprøyt

Selvaags Baard Schumann hadde følgende reak­sjon på utspillet om at forenklingene verken vil bidra til billigere eller bedre bolig­er: «Det er sprøyt, og det kan du sitere meg på. Selv arkitekter må jo kunne regne ut at dette vil gi billigere boliger,» sa han til DN. Schumann ønsket seg et enda lavere krav om tilgjengelighet for rullestol, slik at leilighetene kan komprimeres og gi plass til flere leilig­heter i hvert prosjekt: «Folk trenger ikke store ganger og bad. De vil ha mer stue.»
 

Boligbyggerne hadde tidligere i 2014 lagt fram beregninger som viste at en toromsleilighet til 50 000 kroner kvadratmeteren ville bli 200 000 kroner rimeligere med de fore­slåtte forenklingene. Administrerende direktør Per Jæger i Boligprodusentenes Forening uttalte til DN at arkitektene og rådgiverne må lære seg å regne hvis de mener at mindre bolig­er ikke gir lavere priser. «Det er klart at fire kvadrat­meter mindre bolig gir lavere pris. Det vil også gi en bedre utnyttelsesgrad av tomten, slik at man kan bygge flere boliger,» sa Jæger, mens Bånerud i Bygganalyse hadde beregnet at fire kvadratmeter kutt ville innebære en besparelse på 30 000 kroner, ikke 200 000: «Det er litt mindre gulv, tak og innervegg. Det gir ikke den store besparelsen, og bokvaliteten blir lavere.»
 

Daværende statssekretær i Kommunal- og moderniseringsdepartementet, Frps Per-Willy Trudvang Amundsen, mente at bokvalitet skal vektlegges, men «kravene må ikke være så store og overveldende at den plasserer mennesker utenfor boligmarkedet. Vi oppfatter at pendelen har gått for langt den veien under den forrige regjeringen».

 

Jan Tore Sanner. Foto Torbjørn Tandberg/KMD
Jan Tore Sanner. Foto Torbjørn Tandberg/KMD

OBOS med rabatt

Fire måneder senere hadde Jan Tore Sanner bestemt seg. Det ville ikke bli noen generell reduksjon i kravet til snusirkel for rullestol, men for halvparten av leilig­hetene på under 50 kvadrat­meter i et prosjekt, skulle det innføres et unntak for til­gjeng­elig­hetskrav.
 

Igjen var Dagens Næringsliv på ballen, og hadde huket tak i Sanner og en fornøyd OBOS-sjef Martin Mæland: «Med disse byggekravene kan vi bygge leiligheter som er fire-fem kvadrat­meter mindre. Færre kvadratmeter betyr at de kan selges for 300 000-400 000 kroner mindre enn en tilsvarende leilighet bygget etter de gamle kravene, sa Mæland.
 

OBOS-sjefen insisterte på at resultatet ville bli lavere markedspris, «for du klarer ikke å ta høyere kvadratmeterpris. Du kan ikke øke prisen på leiligheter bygget etter nye krav med 300.000 kroner, når arealet blir mindre». Disse ordene falt for drøye to år siden, men kan høres ut som om de ble uttrykt i en annen tid, tatt i betraktning at prisene på OBOS-­leiligheter i Oslo steg med 29,5 prosent i 2016.

Da Jan Tore Sanner sendte ut forslag til TEK17 på høring 9. november i fjor, stilte han til intervju i DN, sammen med Daniel Kjørberg Siraj. Her ble OBOS-sjefen spurt om hvor mye av kostnadsreduksjonene som gikk til boligkjøperne etter de forrige forenklingene av byggteknisk forskrift, den gang Martin Mæland var OBOS-sjef. Siraj svarte: «Vi var nøye på at mesteparten av disse endringene skulle komme kjøperne til gode. Det ble omtrent 250.000 kroner billigere for kundene på de første leilighetene.»
 

Arkitektnytt har fått tilsendt prislisten fra salgsstart for Gartnerkvartalet på Løren. Her har man små toroms uten universell utforming, side om side med større toroms med universell utforming. Leilighet­ene uten er fem kvadratmeter mindre, har tilnærmet samme funksjonalitet, men ble solgt 250 000 kroner billigere. «Disse ble da også fort utsolgt,» skriver kommunikasjonsdirektør Åge Pettersen i en e-post.

 

Ingen TEK17-effekt i Oslo

De siste fem-seks årenes debatt har altså dreid seg om tall, og det må kunne kalles en rykkvis debatt med kort hukommelse. Innimellom har man snakket om kvalitet, men det er tallene som havner i ingressen når endringer i bygge­reglene diskuteres. Så også denne vinteren.
 

Forslaget til TEK17 ble sendt ut på høring 9. november, og denne gangen var det departe­mentet som hadde hyret inn Bygganalyse. I pressemeldingen presenterte man bespar­elsene, og hovedbeløpet var 100 000 kroner fordelt på fjerning av innvendig bod og mulighet til å velge mellom snurektangel på 1,3 x 1,8 meter eller rullestolsirkel med diameter på 1,50 meter. For leiligheter under 50 kvadratmeter var beløpet 130 000, siden disse i tillegg skulle klare seg med halvert sportsbod på 2,5 kvadratmeter.

Jan Tore Sanner forventet, som tidligere nevnt, at «byggenæringen tar samfunnsansvar og lar besparelsene komme forbrukerne til gode». SVs Karin Andersen hadde følgende kommentar i Byggeindustrien: «Boligprisene vil ikke påvirkes av å senke standarden. Prisen settes i markedet. Dette er større fortjeneste i lomma for de som bygger, like høye priser for de som kjøper og færre boliger for de som treng­er rullestol, og eldre mennesker».
 

Hva mener så boligbyggernes representanter? OBOS-sjef Siraj sa til DN at kostnads­reduksjonene ikke nødvendigvis vil komme boligkjøperne til gode umiddelbart: «130 000 kroner kan være forskjellen på om en utbygger kommer i gang med prosjektet eller ikke. Det er vanskelig å si hvor mye som kommer kund­ene til gode til syvende og sist, men det som er sikkert er at økt boligbygging totalt sett er bra for prisveksten og dermed bra for kjøperne.»
 

I VG mente Selvaags Baard Schumann at endringene ville dempe prisveksten, men ikke i Oslo, byen der presset er størst og en hoved­årsak til endringene i byggteknisk forskrift. Årsaken er at «Oslo-markedet er så sterkt presset. Byggekostnadene har stått stille, men prisene stiger så mye at du selger for det du kan få». VG spør deretter: «Så selv om boligene blir billigere å bygge for dere, så vil dere ikke selge dem noe billigere?», og Schumann svarer: «Vi må jo til enhver tid ta prisen markedet er villig til å betale. Hvis ikke vil boligene snappes opp av spekulanter som selger de videre dyrere.»

 

Egil Skavang. Foto: Arkitektbedriftene
Egil Skavang. Foto: Arkitektbedriftene

Krever undersøkelse

Arkitektbedriftenes direktør Egil Skavang var med i gruppen som gikk ut mot endringene i TEK10 som ble sendt ut på høring i 2014, og som mente at forslagene verken ville gi enk­lere eller billigere boliger.

– OBOS og Selvaag klaget da universell utforming ble innført og da energikrav­ene ble strengere, og der­etter fikk de gjennomslag for å ta kvalitetskrav ut av regelverket. Men uansett ser vi at boligprisene stiger vesentlig mer enn annen prisstigning og mye sterkere enn byggekostnadene. Det er åpenbart at boligprisene styres av andre markedsmekanismer enn byggekostnader, og at man ikke oppnår å gjøre noe for unge boligkjøpere gjennom forenklingstiltakene som er gjennomført, og de nye som nå foreslås i plan- og bygningsloven, sier Skavang til Arkitektnytt.
 

Skavang sier han ikke ønsker å drive pole­mikk med OBOS om ulike beløp i denne omgang.

– Det har vi gjort tidligere. Vi vil uansett be­tvile at små leiligheter vil bli så rimelige når byggekostnadene per kvadratmeter i realiteten vil øke fordi hver leilighet fremdeles må ha bad, kjøkken, strømforsyning og ventilasjonsanlegg, som er de dyreste komponentene.
 

Nå krever Skavang at depar­tementet undersøker om endringene i regelverket har hatt de forventede effektene på pris.

– Det vi etterspør, er at det gjøres et undersøkelsesarbeid om hvorvidt endringene i regelverk har gitt reelle endringer i pris, slik OBOS og Selvaag hevder. Vi hadde forventet at Kommunal- og moderniseringsdepartementet legger til grunn reelle pris­reduksjoner når de fortsetter å fjerne sikring av boligkvalitet i regelverket.
 

Skavang sier det ikke er framlagt noen form for dokumentasjon på at byggekostnadene 
påvirkes, verken under den rødgrønne eller den sittende regjeringen.
 

 – Departementet har lent seg på forventninger om lavere boligpriser, og vi har ikke sett noe dokumentasjon som viser en faktisk sammenheng mellom forenkling og bolig­priser, verken etter at Navarsete fjernet krav om søknadsplikt for ombygging av bad, eller da Sanner fjernet søknadsplikt for bygg under 50 kvadratmeter.
 

Ifølge Skavang er realiteten at disse regel­endringene har skapt et stort rom for feil og mangler, og at oppgavene ikke lenger løses av fagutdannede arkitekter og håndverkere.

 – Det er fullt mulig å foreta endringer som gjør det enklere for byggenæringen å utføre sin saksbehandling, men man kan ikke gå til angrep på regelverket og gjøre endringer som unntar prosjekter fra kvalitativ saksbehandling. Da gjør man regelverket dårligere og gjør markedet åpent for useriøse aktører. Det er feil fremgangsmåte.
 

– Hva er din kommentar til Selvaag-sjef Baard Schumanns påstand om at endringene i TEK17, som departementet hevder vil spare vanlige boliger for 100 000 kroner i byggekostnader, ikke vil ha noen effekt i Oslo?

– Dette tror jeg Schumann har helt rett i, og det bekrefter at det ikke er noen sammenheng mellom byggekostnader og boligprisene, og at forenklingene ikke gir noen effekt.

– Vil det si at kostnader som spares på endringer i regelverket, går i lomma på utviklerne?

– Gevinsten tilfaller utviklerne, og kanskje andre ledd i byggenæringens verdikjede. Det er ikke noe galt i dette, men man må kalle en spade en spade. Man må ikke ødelegge regel­-
verket.

 

Morten Lie, Foto DiBK.
Morten Lie, Foto DiBK.

Vanskelig å vurdere

Arkitektnytt har bedt Morten Lie, direktør i Direktoratet for byggkvalitet, kommentere hvordan de undersøker om forenklinger virkelig gir lavere kostnad, og i hvilken grad gevinsten har havnet hos kjøper.

– Direktoratet for byggkval­itet er opptatt av å undersøke virkninger av regelverket og særlig endringene vi foreslår, sier Lie til Arkitektnytt.
 

I arbeidet med TEK17 er det gjennomført eksterne utredninger for å undersøke hvilke kostnadseffekter ulike tiltak ville kunne få, publisert på direktoratets hjemmesider.
 

– Vi har lagt vekt på en nøktern tilnærming. Det er naturlig at vi også evaluerer effektene av regelverks­endringer etter at de har fått anledning til å virke en tid. Det pågår evalueringer av tidlig­ere endringer i TEK.
 

Ifølge Lie er det mange andre faktorer enn regelverk som påvirker kostnadene, som for eksempel kostnader for innsatsfaktorene, produkt­ivitetsutvikling og tomtekostnader.  I tillegg vil markedssituasjonen variere fra sted til sted. 
 

– Det er derfor ikke en enkel sammenheng mellom byggekostnader og prisen sluttkunden må betale. Om regelverksforenklingen gir prisreduksjon for kjøper, er derfor vanskelig å vurdere.

– Statsråd Jan Tore Sanner sier at han «forventer at utbyggerne tenker samfunnsnytte, og at innsparinger kommer kjøperne til gode». Har DiBK undersøkt om dette skjer i praksis?
 

– Vi ønsker at debatten om kostnader, priser og regelverk skal bygge på en felles forståelse av hvordan sammenhengene er mellom byggekostnader, utviklingskostnader og salgs­priser. Vi har et inntrykk av at dette er et felles ønske fra mange i næringen. Vi har initiert et prosjekt på BIs Senter for byggenæringen for å finne fram til de viktigste kostnads­driverne. Her har flere av de store boligbyggerne stilt data til disposisjon for forskerne. Vi håper at dette kan bli starten på en regelmessig rappor­tering om de ulike kostnadsdriverne i boligmarkedet.
 

– I VG mente Selvaags Baard Schumann at forsalgene til endringer i TEK17 vil dempe prisveksten, men ikke i Oslo. Er det ikke en forutsetning at endringer i byggteknisk forskrift som skal få opp tempoet i boligbyggingen, bør ha en effekt i Oslo?
 

– Direktoratet ønsker å bidra til raskere og rim­eligere boligbygging gjennom forenkling av regelverket og tilrettelegging for digitale løsninger. Vi tror de foreslåtte endringene kan gi en økt fleksibilitet og grunnlag for gode løsninger generelt, men kanskje særlig ved bygging i by. Vi erkjenner imidlertid at det er mange andre forhold enn våre tekniske krav som påvirker tempoet i boligbyggingen, avslutter Morten Lie.

 

 Illustrasjon: Åge Peterson
Illustrasjon: Åge Peterson