Byutvikling

Veien til Paradis går gjennom kirkegården

Stavanger skal fortettes. Kan et statlig jernbaneforetak og et gigantisk oljeselskap sørge for byutviklingen vestlandsbyen sårt trenger?


Fra papirutgaven Arkitektnytt 03/2019
Arkitektene bak mulighetsstudien for Paradis har lagt volumene tett for å skape trange smug mellom volumene. Slik har de også fått plass til større parkarealer og lavere byggehøyder enn kommunedelplanen legger opp til. De foreslår også et grøntdrag inn mot sentrum og flere broer over togsporene for å bedre forbindelseslinjene. Illustrasjon: Arkitekt Folstad, Knut, Hoem+Folstad, Studio Vabø

Fakta:

Paradis-tomten i Stavanger har tidligere vært godsterminal for jernbanen, men har ligget brakk siden terminalen ble flyttet til Ganddal i 2007.

Området er på rundt 100 dekar og er en del av den nye kommunedelplanen for sentrum, som etter syv års politisk behandling blir endelig vedtatt av bystyret i løpet av våren.

Aker BP har en intensjonsavtale med grunneier Bane Nor Eiendom og eiendomsutvikler Base Property om å flytte sitt hovedkontor til Paradis. De trenger rom for 3000 arbeidsplasser og vil i så fall ta i bruk store deler av området.

Bane Nor Eiendom har i den forbindelse invitert til konkurranse om detaljreguleringen med frist før sommeren. De inviterte arkitektkontorene er

- Ghilardi + Hellsten Arkitekter (som står bak detaljreguleringen av det ferdigregulerte området sør for Strømsbroen) i team med EM2N

- A-Lab

- Schmidt Hammer Lassens Architects (Danmark)

- Gert Wingårdh (Sverige)

De tre arkitektkontorene Hoem+Folstad Arkitekter, Studio Vabø og Arkitekt Folstad, Knut har på eget initiativ laget en mulighetsstudie for området for å vise potensialet for byutvikling som ligger i tomten.

– Folk ser ikke det store byutviklingspotensialet i denne tomten, sier arkitekt Elisabeth Hoem. Hun har tatt oss med på en sykkeltur langs Hillevågsvannet i Stavanger, en bukt som deler Storhaug i øst og Våland i vest, og hvis forlengelse danner et daldrag inn mot sentrum og Breiavannet. Siden godsterminalen i Paradis ble flyttet i 2007, har et område på drøyt 100 dekar ligget brakk.

Nå er det imidlertid fortgang i utbyggingsplanene. En ny kommunedelplan for sentrumsområdet – der Paradis er med – går etter syv års arbeid endelig mot politisk vedtak i løpet av våren. Og Aker-konsernets interesse for å flytte 3000 arbeidsplasser av sin virksomhet fra Jåttå til Paradis har gitt grunneier Bane Nor hastverk. Fire arkitektkontorer er invitert til en konkurranse om detaljregulering av den sørligste delen av området ned mot Strømsbroen, med frist før sommeren. Kommunens ledende politikere vil også gjerne ha rask behandling, og ser på Aker-utbyggingen som en praktisk og kvikk realisering av sentrumsplanens teoretiske prognoser. 

Stopp en halv, sier Hoem:

– Det trengs en helhetlig plan for området. Er det lurt å designe en hel bydel ut fra behovene til ett selskap? Flere ulike bedrifter ville gitt mindre volumer og mer fleksibilitet. Nå stykkes dessuten reguleringen opp. Man begynner lengst vekk fra byen og jobber seg nordover mot sentrum, med lite tanke for hvordan landskapsområdene skal samarbeide med hverandre. I stedet for å knytte områdene sammen, legger kommunedelplanen an til å proppe igjen.

Det er egentlig denne vestvendte solsiden av bukten som heter Paradis, påpeker arkitekt Elisabeth Hoem. Sammen med to andre kontorer har hun laget en mulighetsstudie for området for å få folk til å se det store potensiale til den sentrumsnære tomten. Foto: Ulrik Eriksen

Tre mindre arkitektkontorer – Hoem + Folstad Arkitekter, Studio Vabø og Arkitekt Folstad, Knut – har derfor gått sammen om å lage en mulighetsstudie for området. Der kaller de Paradis en unik mulighet til å bli «Stavangers første byutvidelse på riktig mange år». De mest karakteristiske elementene i dokumentet er smale industriinspirerte bygningsenheter med skrånende tak mot vannet for å bedre solforholdene på den østvendte tomten, flere forbindelser på tvers av jernbanesporene, et grøntdrag som forbindelse inn til sentrum og betydelig mer plass til offentlige arealer enn stipulert i kommunedelplanen. Det er lav ettermiddagssol under vår befaring, og Hoem peker på at selv noen lave containere på tomten kaster lange skygger over området som skal bli promenade.

– Vi tror jo ikke at vårt forslag blir realisert, men vi vil at folk skal få øynene opp for mulighetene, sier Hoem.

Styrking av sentrum

Ingen byer i Norge er like desentralisert som Stavanger. Bare en fjerdedel av byens arbeidsplasser ligger i sentrum (mot 60 prosent i Oslo, og 45 prosent i Trondheim), og mindre enn 20 prosent av kommunens befolkning bor sentrumsnært. Den nye sentrumsplanen for Stavanger er kommunens ferskeste bidrag til å snu utviklingen. Her stipuleres det rom for en dobling av antallet arbeidsplasser og en kraftig økning i antall boliger. Utviklingen vil i særlig grad omfatte området rundt Stavanger stasjon samt kaikanten mot nord og øst, alle kvarterer som allerede er en del av byen. I den mer adskilte stripen langs Lagårdsveien og østsiden av Hillevågsvannet, ser kommunen for seg en helt ny bydel, komplett med aktive førsteetasjer, kontorbygg og boliger. Ønsket fra byens side er at dette ikke bare skal være en arbeidsplass, men en sentrumsdestinasjon, et attraktivt område å reise til og oppholde seg i. 

Men å bygge ny by viser seg ofte vanskelig. For Elisabeth Hoem er det viktig at Stavanger kan klare å lære av andres feil. 

– Det er ingen som reiser til den nye Ørestaden utenfor København for å besøke en spennende bydel. Da reiser man heller til det gamle sentrum. Vi vet hva en god by er.

Det er sterke krefter involvert i all byutvikling, og Hoem mener det er betegnende at det er tre små kontorer uten noe å tape som legger seg ut med grunneier Bane Nor og deres samarbeidspartner Base property.

– Knutepunktfortetting i byene har blitt påskudd for massiv arealutnyttelse på bekostning av levelige boforhold. Problemet er de massive størrelsene som blir påtvunget slike prosjekter, og mangel på helhetlig tankegang. Alle vet hva slags byrom som fungerer. Vi må få områder som er kjekke å oppholde seg i.

Veien til Paradis går bokstavelig talt gjennom kirkegården. Lagård gravlund er en buffer mellom tomten og sentrum. Men kan Paradis og andre sentrumsutviklinger sørge for at det også dannes nye kirkegårder i sør? Det er betydelig ledig kontorplass på Forus, og selv Jåttå – der Aker bygde sitt store hovedkontor for bare åtte år siden – er åpenbart i ferd med å miste appell. Den store interessen for Paradis vitner i det hele tatt om et skifte i tidsånden i Stavanger. Fra å være en by der både arbeidsgivere og boligkjøpere søkte utover, har utviklingen snudd, ikke minst for bedrifter. 

– Nå er ikke Forus og Jåttå kult lenger, så da vil alle inn til byen. Men hva skal skje med all den bygningsmassen som allerede er bygget på Forus og Jåttå, spør Hoem.

Virker skjerpende

Temperaturen i debatten om Paradis steg en god del hakk etter at Henrik Lundberg fra arkitektkontoret KAP i romjulen skrev et debattinnlegg i Stavanger Aftenblad der han mente kritikerne av Paradis-utbyggingen sto «samlet om en grunnleggende skepsis til det nye i byens utvikling. Det nye er som regel stygt, for høyt og massivt, noe som ødelegger byen. De ønsker at ny byutvikling i området skal være lavmælt og beskjeden – og i realiteten ha en relativt lav utnyttelse».

– Mange er på alerten før det har kommet noen konkrete forslag, sier Henrik Lundberg i KAP arkitekter. Han opplevde voldsomme reaksjoner på en kronikk tidligere i vinter, der han anbefalte høy tomteutnyttelse av Paradis. KAP er hyret inn av Paradis- grunneier Bane Nor for å lage en byutviklingsplan for alle stasjonsområdene mellom Stavanger og Sandnes. Foto: Ulrik Eriksen

– Mange er på alerten før det har kommet noen konkrete forslag, sier Lundberg på sitt kontor med utsikt mot Vågen, før han fortsetter mer avvæpnende:

– Det virker skjerpende på arkitekter, utbyggere og politikere.

Lundberg ble overrasket over alle reaksjonene på innlegget. Det rant inn anonyme meldinger på telefonen og foreldre på barnas innebandylag kom bort til ham og var oppriktig sinte. Noe av årsaken kan være at han beskrev ytterpunktene: de som enten vil ha offentlig park i Paradis, eller de som vil fortsette preget fra bydelene rundt og bare bygge tre til fire etasjers trehus.

– Vi må ha et videre perspektiv. De nasjonale målene betyr at vi er nødt til å fortette. Er du skeptisk til tett utbygging, må du samtidig forsvare hvordan dette kan forenes med de større samfunnsmålene. Dette vil gjøre vondt, men man har fått det til i andre norske byer. Denne regionen trenger omstilling. Vi har overskudd av næringsområder, men underskudd av urbane områder i Stavanger, sier Lundberg. Han viser til at det nylig ble gjort en undersøkelse blant arbeidstakerne i Forus-området. Omtrent halvparten ønsket å jobbe et mer sentralt sted. 

– Det er høyproduktive næringer vi skal leve av i fremtiden, og disse søker seg innover mot bykjernen eller knutepunkt med høykvalitets kollektivtilbud

I en mulighetsstudie for Paradis-området har arkitektene foreslått bredere havnepromenade enn kommunedelplanen, samt skrånende volumer for å bedre solforholdene på den østvendte tomten. Illustrasjon: Arkitekt Folstad, Knut / Hoem+Folstad / Studio Vabø

I de første utkastene av Sentrumsplanen var det relativt detaljerte krav til Paradis, blant annet en boligandel på minst 20 prosent. Slik planen er nå, er kravene mer vage. Ingen krav til å bygge boliger, en litt ullen åpning for høyhus på en flik av tomten og ellers kvartalsstruktur på 5-7 etasjer, en park i midten av området som brer seg over togsporene, en mindre park på nordenden, samt byggegrense 14 meter fra vannkanten for å sikre plass til promenade.

– Jeg tror det kan være en styrke for Paradis at kommunen ikke stiller så mange krav. Det gjør at man står friere til å utforme en vellykket detaljregulering, sier Lundberg.

Stor trafikk

For utfordringene med tomten er mange. Landskapet – med skrånende bakke mot vannet i øst – gjør det vanskelig å få til gode solforhold. I tillegg kommer den slette forbindelsen til sentrum. Lagårdsveien som forbinder Paradis med stasjonsområdet i sentrum er fra kommunens side planlagt gjenskapt som en strøksgate med butikker og aktivt byliv. Problemet er at veien også er en av hovedinnfartsårene til Stavanger og har en årsdøgntrafikk på nærmere 20 000 kjøretøy. Med den nye brede bussveien som skal bygges i gaten, betyr det at arealet til fortau flere steder må under minstekravet på to meter.

– Lagårdsveien er kinkig, og vitner om en forspilt mulighet. Tidligere hadde gaten småhus med ulike forretninger. Men utvidelse av veikapasiteten og nye pregløse, offentlige bygg har ikke akkurat bidratt på en positiv måte, sier Lundberg. Han anbefaler kommunen å stille riktige krav i den kommende reguleringsprosessen.

– Det er krevende å bygge tett og bymessig, og mange av aktørene mangler kompetansen som skal til for å få et byområde til å bli levende og vellykket. 

Ikke grundig nok

Men har kommunen et godt utgangspunkt for å styre den videre prosessen? Eller har den nye kommunedelplanen gitt dem et svakt verktøy? Olav Hodneland, leder av Stavanger Arkitektforening, mener Paradis-avsnittet i kommunedelplanen bærer preg av å ha kommet i skyggen av kaikanten og stasjonsområdet i sentrum.

– Det er ikke blitt gjennomført grundige nok analyser i forkant av denne prosessen, sier Hodneland. Arkitekten kunne tenkt seg en bedre plan for hvordan forbindelsen til sentrum og de omkringliggende bydelene kan løses. Han hevder det særlig er en svakhet at det ikke finnes solstudier med ulike volumer langs hele strekket, og at dette ikke er vist ved hjelp av kommunens 3D-verktøy, Cityplanner, under de mange høringene.

Leder av Stavanger Arkitektforening, Olav Hodneland, er bekymret for om det er gjort tilstrekkelige analyser av Paradis før kommunedelplanen for området vedtas i vår. Foto: Privat

– Området ligger nede i en dalbunn, og promenaden er vendt mot øst. Det stiller særlige krav til bygningene for å kunne lage attraktive uteområder. Samtidig er kravet om kulvert over jernbanen innover mot sentrum fjernet. Dette kunne betydd mye for å bedre forbindelseslinjene og som et attraktivt grøntdrag inn til byen. 

Hodneland er bekymret for at mye allerede er for sent. Like fullt kommer han gjerne med noen råd til Bane Nor og kommunepolitikerne om hva de bør være spesielt oppmerksom på:

– Paradis må ikke bli en ny soveby eller enormt kontorlandskap. Sørg for at koblingene mot resten av byen fungerer, lag en promenade med gode solforhold som fortsetter rundt hele bukta mot Storhaug, bruk eksisterende bygninger til å skape liv i området mens det utvikles gradvis.

For syklende i sola langs vannet på Storhaug-siden er området tro mot sitt navn, men Elisabeth Hoem kan avsløre at navnet Paradis egentlig bare betegner den vestvendte delen av bukta. Navnet ble annektert av jernbanen da de begynte å planlegge ny utnyttelse av terminalområdet. 

Vest for Eden ville kanskje vært mer presist. Eller hva med Steinkast fra paradiset? Det er uansett kort vei fra himmel til helvete.

Paradis-tomten ligger på en landfylling mellom den trafikkerte innfartsåren Lagårdsveien og Hillevågsvannet. Den fungerte som godsterminal for jernbanen inntil 2007 og har stått brakk siden. Foto: Ulrik Eriksen