Tema

Et kors og et kompromiss

For Kristin Jarmund arkitekter var det et privilegium å få være med på å løse flokene i et av Oslos største transformasjonsprosjekter, Bygg 01 på Haslevangen.


Fra papirutgaven Arkitektnytt 08/2018
En god transformasjonsarkitekt må akseptere den møysommelige prosessen med stadige møter og stadige forbedringer og endringer, mener Kristin Jarmund (midten) og prosjektleder for Bygg 01, Rasmus Jørgensen (t.v.). Lengst til høyre Jonathan Alexander, den nye prosjektlederen for Bygg 01. Foto: Ingvil Skeie Ljones

Hvorvidt historien Bygg 01 på Haslevangen handler om å knekke koder eller knuse egg for å lage omelett, er vanskelig å si. Det er uansett en mangslungen fortelling om hvordan man omformer en unik industribygning fra 1930-tallet, og hvordan et av Oslos mest etablerte kontorer taklet sin hittil største transformasjonsoppgave.

Det hele startet med at Vinmonopolets gamle produksjonsanlegg på Haslevangen fulgte med på lasset da Høegh eiendom kjøpte den hundre mål store tomten av Arcus i 2007. Bygningen på 50 mål, bygget i 1932, ble levert med monumentale fasader og store verneverdier. Regulert til bevaring i reguleringsplanen fra 2011. Definert som enestående norsk industriarkitektur.

Salgbart?

Høegh kjøpte også en del tilliggende tomter langs Økernveien og mot Frydenbergveien. Området utvikles til nærings- og boligområde, en «ny «bydel»» som det står å lese på Høegh eiendoms nettsider. Utbygger hadde forsøkt å få i gang lønnsomme prosjekter i mange år. De kom så langt at de hadde fått to rammeavtaler for prosjekter som ble lagt i skuffen. Utbygger hadde til og med satt opp to visningsleiligheter, men snudde likevel bunken. De var for usikre på om boligene ville være salgbare, og utlyste et parallelloppdrag i 2015. Det var sånn Kristin Jarmund arkitekter kom inn i bildet. De fikk oppdraget med å forvandle den massive bygningsmassen til et salgbart bolig- og næringsprosjekt. Resultatet, Bygg 01, skal stå ferdig i 2020, med 223 leiligheter fra andre til sjette etasje og utadrettete handels- og servicefunksjoner på gateplan.

Endte et annet sted

Prosjektleder for Bygg 01, Rasmus Jørgensen, og Kristin Jarmund ønsker velkommen til kontoret i Stortingsgata 20, Magnus Poulssons Høyres hus fra 1935. Høyre og Jarmund deler bygning, ikke nødvendigvis idégrunnlag, kommenterer arkitekten tørt. På møterommet står modellen av det prosjektet de tok med fra parallell- oppdraget på Hasle. Jørgensen forklarer hvordan prosjektet så ut, i grove trekk.

– Men så endte vi jo opp et annet sted enn både vi, Byantikvaren og plan og bygg hadde trodd, sier Jarmund, og utdyper:

– Vi snakker om et bygg på nesten 50 000 kvadratmeter, og alle skjønte at det var for stort til å stå i et framtidig bomiljø som et tomt og fraflyttet skall. Jeg tror alle brettet opp skjorte-

ermene og prøvde å legge vekk prinsipper og dogmatikk. Det ga prosjektet et godt driv allerede fra startblokkene, sier Jarmund. 

Vinduene på langveggene var små, nå er de blitt større for å bedre lysforholdene i boligene. De beholder et industrielt uttrykk hentet fra lignende vindusstørrelser fra innerfasadene, forteller arkitektene. Foto: Ingvil Skeie Ljones

Kompromissets time var kommet …

De som brettet opp ermene var, i tillegg til Kristin Jarmund og teamet hennes, utbyggerne Tone Lindemark og Eirik Thrygg i Profier og Høegh Eiendom, byantikvar Janne Wilberg og direktør Ellen de Vibe i plan- og bygningsetaten.

Det som sto på spill i møte med det store, komplekse prosjektet, var som følger:

• Byantikvaren hadde motsatt seg rivning i det omfanget som var foreslått.

• Både byggherre og arkitekt mente at til dels omfattende rivning av deler av bygningsmassen var nødvendig.

Byantikvaren ønsket likevel å være med for å forsøke å få vernet det som vernes kunne i sluttspurten. Hovedkravet til byantikvar Janne Wilberg ble at man måtte kunne lese sporene av de revne bygningsstrukturene, blant annet den korsformete bygningskroppen inne i kvartalet, i det ferdige prosjektet.

Forsterket 30-tallsstruktur

Jørgensen tar tak i modellen på bordet og lirker ut den korsformede innmaten, som i skrivende stund snart er ferdig revet, rent bortsett fra deler av vegger og dekker der korsformen møter den ytre bygningskroppen. Der, forklarer Jørgensen, skal det være et gårdsrom hvor det skal være mulig å se restene av det som har vært.

– Den dimensjonen lå ikke i vårt opprinnelige prosjekt, fortsetter Jarmund.

– Resultatet av kompromissene gjorde at for eksempel korsformen nå kan leses både i plan, snitt og oppriss.

Det har gitt et rikere og mer interessant prosjekt, som forteller en historie om både det som er, og om det som var, sier hun.

Det lå også i arkitektens opprinnelige prosjekt å rive alle til- og påbygg som var tilført den originale bygningen gjennom årene. Det gjorde det mulig å gjenoppbygge en av langfasadene. På den måten reetablerte arkitektene den ikoniske grunnformen fra det opprinnelige prosjektet.

– Vi mener den opprenskningen vi har gjort, bidrar til at det originale bygget nå står sterkere i møte med de nye løsningene som skal integreres, sier Jarmund.

I 1932 lå Vinmonopolets splitter nye produksjons- og lageranlegg nesten for seg selv på jordene ovenfor Tøyen. Arkitekter: Otto V. Juell og Otto L. Scheden. Foto: Oslobilder.no

Forstår Byantikvaren

Arkitekten har stor forståelse for hvor lang og vanskelig veien har vært for Byantikvaren, fra det opprinnelige vernepolitiske ståstedet til det prosjektet som nå skal bygges. Bygningen er tross alt ikonisk både i forhold til hvordan den ligger i landskapet, hva den ble brukt til og hvilken symbolsk verdi den har som arkitektur fra perioden, poengterer Jarmund.

– Vi ville rive litt for mye. Byantikvaren sa at nei, så enkelt er det ikke, forteller Jarmund.

– Bevaring skaper mangfold

Boligkvalitetene i prosjektet er målbare, mener arkitektene. Jørgensen forklarer hvordan de gamle strukturene er flere meter dypere enn hva man i dag mener er optimalt og økonomisk rasjonelle løsninger for boligbygg.

– De intrikate bygningsstrukturene har skapt veldig ulike leiligheter. Det har blitt et mangfold i forhold til det man vanligvis ser i vanlige, nye boligprosjekter, sier Jørgensen.

Påbygget varierer mellom to og tre etasjer, noen er trukket tilbake fra grunnstrukturen, andre har en balkong med glassrekkverk i flukt med den opprinnelige bygningskroppen. Materialiteten er lettere og har en annen farge for å kontrastere og tydeliggjøre hva som er gammelt, og hva som er nytt, forklarer Jørgensen.

Arkitektene gir Byantikvaren æren for at de til slutt valgte å nedskalere høyden på påbyggene og trekke den øverste etasjen litt tilbake enkelte steder.

– Det gjør at hovedfasaden i det opprinnelige anlegget står fram uforstyrret av nye inngrep. Vår vurdering er at grunnformen er robust nok til å håndtere addisjonene, sier han.

Bevaringsverdig korsform

Jørgensen beskriver de fire sårflatene etter tårnene som er synlige fra gårdsrommet som «avkappet» og «eksponert»:

– I prinsippet skal det oppleves som om sagen nettopp har vært der. Sårflatene er kun behandlet for å tåle vær og vind. For geometrien i hagen, som følger den opprinnelige korsformen, var planen å bruke rester av de gamle veggene som forstøtningsmurer. Det kan vise seg å være vanskelig å ta vare på restene av gammel teglstein, de har heller ikke vært av nødvendig kvalitet, så det er foreløpig litt usikkert hvor mye som kan gjenbrukes, forteller prosjektlederen.

Merverdi i verneverdier

– Er det mulig å angi noen prosentvis merkostnad i et transformasjonsprosjekt av denne typen?

– Nei, det er vanskelig, men jeg mener man kan oppleve merverdien på stedet. Disse leilighetene får helt andre kvaliteter enn standard, nye boliger. Både materialiteten, luftigheten i rommene og planløsningene øker kvaliteten, mener Jørgensen.

Det gjelder også for de som opplever bygningen fra utsiden, enten de er naboer eller lufter hunden sin i parken utenfor.

– Det har nok også vært en strategi fra utbyggers side å «regne inn» hvordan området rundt løftes kvalitativt av dette prosjektet. Man skal ikke glemme hvilken verdi det ligger i historiens nærvær i et bymiljø; det at alt ikke er bygget i samme periode, men at ulike tidsaldre og bygningstyper får være til stede i by-organismen, tror vi på som en viktig kvalitet for både brukerne og byen, selv om det selvfølgelig er vanskelig å sette en prislapp på det, sier Jørgensen.

Smidighet må til

– Hva slags type kompetanse må man ha for å gå i gang med et slikt prosjekt?

– Det krever en type kompetanse man først og fremst tilegner seg gjennom erfaring. Dette er veldig komplekst byggeri, det er både nybygg, rehabilitering og tilbakeføring av bygg i ett og samme prosjekt. Et sammensatt funksjonsprogram skal vris på plass innenfor ett, samlende volum. Hadde vi vært sta fra start på Hasle, ville vi ikke hatt den smidigheten som måtte til for å løsne på grunnlagskonseptet vårt, og da ville vi kanskje ikke fått den løsningen vi har fått. Erfaringene fra dette prosjektet gjør oss enda bedre rustet til å møte framtiden som jeg tror bringer et større antall transformasjonsprosjekter, sier Jørgensen.

Løse bymiljøet

Jarmund tror alle samarbeidspartnerne skjønte at Bygg 01 var en nøkkel til å løse bymiljøet i hele området, som på utbyggerspråket heter Hasle Linje.

– Det ble plan- og bygningsetatens oppgave å se helheten, så de støttet oss på at vi måtte finne en løsning som ga god boligkvalitet, og som var realistisk i møte med markedet. Utfordringen for å få knekt nøtten var å finne en balansegang mellom dette og verneinteressene, sier Jarmund, som legger til at også byggherren var villig til å gjøre om på forventningene om utnyttelsesgrad.

– De hadde en ydmykhet overfor Byantikvaren og en respekt for hvor vanskelig det var å finne en løsning. De satt jo selv på seks års erfaring med forsøk på å lage et salgbart prosjekt ut av Vinmonopol-bygget, uten å ha lyktes, sier Jarmund.

– De kunne ikke feile denne gangen også.

Leilighetene ble lagt ut for salg i november 2016 og er nesten utsolgt. Handelssenteret skal etter planen åpne i 2019 og boligene planlegges overlevert i 2020. Illustrasjon: Kristin Jarmund arkitekter

Hjemmebane

– Hva skiller utgangspunktet når man skal transformere, fra andre utgangspunkt man får som arkitekter?

– Alle prosjekter har iboende utfordringer og forutsetninger, premisser som er definert av andre enn arkitekten. Som tomt og naboskap, program og økonomi, sier Jarmund.

– Transformasjonsprosjekter har noen ekstra premisser som er knyttet direkte til det bygningsmessige og arkitektoniske, fortsetter Jørgensen.

– Å bryne seg på en gammel bygning er som å være på hjemmebane, egentlig. Det er jo arkitektens språk og grunnstoff man bygger videre på. Man kommer nært innpå en kollegas arbeid. Det er kjent grunn under føttene, og desto mer inspirerende, sier Jørgensen.

Teknisk transformasjon

Kristin Jarmund Arkitekter har jobbet jevnt og trutt med bevaring og transformasjon i 35 år, og selv om Bygg 01 er unikt i størrelse og verneverdi, er det ingenting ved prosjektet som har vært nytt rent faglig.

– Vi har lang historikk med transformasjonsprosjekter, og vi ser så absolutt en framtid med det.

Jørgensen og Jarmund forteller at kontoret gjennom årene har skaffet seg mye god erfaring med samarbeid med antikvariske myndigheter. Transformasjon er teknisk krevende, og det er nødvendig å bygge opp kompetanse både innenfor bygningsfysikk og sirkulærøkonomi.

Det gjaldt for eksempel for et prosjekt kontoret nylig har ferdigstilt i Nydalen, Torgbygget. Bygningskjelettet er bevart og bygget har fått en justert, ytre kontur samtidig som fasadekledningen er ny.

– Vi har leddet ut dekkene og gjort en teknisk bevaring. Det har vært vanskelig, men det har ført til et godt miljøregnskap, sier Jarmund.

Mindre kontroll

De forklarer hvordan det alltid er vanskelig å få nok informasjon om en gammel bygning.

Det er kanskje mange lag med reparasjoner i tillegg til påbygning både utvendig og innvendig.

– Mye av jobben ligger i å ta høyde for x-faktorer, godta at du ikke har 100 prosent kontroll. Det er hemmeligheten bak å være god på transformasjonsprosjektering, sier Jørgensen.

Løsningen handler om å lage en arbeidsflyt som tar høyde for avbrudd og uventete hendelser, en dynamisk prosess, mener han.

– Man må være fleksibel som arkitekt og tåle at det kommer overraskelser. En av de mer tekniske, praktiske løsningene er å sende gamle materialer til teknisk undersøkelse og testing for værbestandighet og lignende, sier Jørgensen.

Grunnkompetanse

– Det er en del av vår grunnkompetanse som arkitekter å håndtere de ukjente faktorene. Det ligger i hele vårt fag at vi skal kunne takle uforutsigbarhet og tåle endringer underveis. Transformasjonsprosjekter får vi forhåpentligvis se enda mer av i framtiden, det er der den store jobben ligger for arkitekter framover. Miljøbevisstheten øker heldigvis, sier Jarmund.

– Så hva er hemmeligheten bak å klare et slikt samarbeid som dere var gjennom for Bygg 01 som arkitekt?

– Man må akseptere prosessen, med stadige møter og stadige forbedringer og endringer. Du må ha evnen til å, unnskyld meg, lytte. Vår lille kvartett evnet å skjønne hvor viktig det var å lytte til hverandre for å komme i mål med et minste felles multiplum vi kunne enes om, avslutter Jarmund.

Riving og endringer i fasadene er godt i gang på Haslevangen. På veggen sees renderingen som viser Kristin Jarmund arkitekters boligprosjekt. Foto: Ingvil Skeie Ljones

Tre om Bygg 01 på Haslevangen:

– Altfor mye er revet

Byantikvar Janne Wilberg frarådet sterkt riving, og beklager at plan- og bygningsetaten ga utbygger så mange dispensasjoner.

Til tross for at det ikke endte slik byantikvar Janne Wilberg ønsket, mener hun det er blitt et godt boligprosjekt. Foto: Ingebjørg Semb

Byantikvaren skrev i sin uttalelse i mai 2016 at «Byantikvaren er sterkt spørrende til denne bruken av plan- og bygningsloven der bestemmelsene om vern i en relativt ny reguleringsplan sterkt uthules gjennom utstrakt bruk av dispensasjoner. Byantikvaren kan ikke på faglig grunnlag stå inne for at dette er god bevaring.»

– Hva var hovedårsaken til at det likevel lyktes å samarbeide seg fram til et prosjekt som Bygg 01?

– Dyktige arkitekter har vært lydhøre for våre innspill i forhold til å kunne ta vare på så mye som mulig av restverdiene. Det har vært en interessant og spennende prosess, og jeg tror både arkitektene og vi er enige om at vi har fått et bedre sluttresultat fordi de har måttet bryne seg på antikvariske myndigheters faglige innspill underveis.

– Men dere satte dere ned for å samarbeide likevel? Hvorfor?

– Ja, vi valgte å være med på å utvikle prosjektet videre til tross for at vi har vært uenige med plan- bygningsetaten i denne saken. Ellers ville vi ikke hatt mulighet til å påvirke resultatet i det hele tatt. Det er plan- og bygningsetaten som har valgt å dispensere fra gjeldende reguleringsplan og dermed tillatt riving av altfor store deler av det gamle anlegget. Resultatet er ikke vern sett med våre øyne, og dette er en vond sak for oss, et eksempel på at saken ikke skulle vært behandlet direkte som byggesak, men som reguleringsplan. Det skal likevel sies at vårt krav om at arkitekten måtte bevare sporene etter korsbygningen og de fire lysgårdene, har vært med på å gjøre dette til et godt boligprosjekt. Arkitekten har selvfølgelig ikke noe å bebreide seg i denne saken.

Tone Lindemark i utbyggerselskapet Bygg01 AS er glad for at Byantikvaren var konstruktiv i møte med prosjektet. Foto: Profier

– Plan og bygg la føringer

Utbygger mener det ga gode resultater at alle parter var involvert i prosjekteringen.

Tone Lindemark er prosjektleder i eiendomsselskapet Profier, som eier halvparten av utbyggerselskapet Bygg01 AS, som formelt står som utbygger av Bygg 01. Profier er prosjektleder og utleier på bygget.

– Hva er hovedårsaken til at det ble et godt prosjekt i utbyggers øyne?

– Involvering av alle parter fra tidlig i prosessen er en suksessfaktor. Å finne fram til riktig bruk av dette gamle produksjonsanlegget har vært lang og involvert mange. At Kristin Jarmund Arkitekter kom inn i prosjektet på nyåret 2015, var begynnelsen på et inspirerende og krevende samarbeid mellom byggherre, arkitekt, plan- og bygningsetaten, byantikvar og entreprenør. Det har vært mange runder, men byantikvaren har vært konstruktiv. Dette prosjektet var så villet fra plan- og bygningsetatens side, og det la nok sterke føringer for de antikvariske myndighetene. Vi på vår side har vært opptatt av å høre på Byantikvarens innspill, selv om det ikke har vært mulig å innfri deres ønsker hundre prosent. Byantikvaren fikk gjennom bevaring av tårn og en korrsstruktur som ikke lå inne i prosjektet i utgangspunktet. For eksempel ønsket vi ikke å bevare mer enn tre meter av veggene etter korsstrukturen inne i gårdsrommet, men der fikk Byantikvaren igjennom sitt opprinnelige krav på fem meter.

Vi har en kreativ, kunnskapsrik og krevende arkitekt som leverer og som virkelig vil skape noe unikt med dette prosjektet. De utarbeider et godt grunnlag for byggherren slik at beslutninger kan tas i rett tid. 

Direktør i Plan- og bygningsetaten, Ellen de Vibe, mener boligkvalitet måtte komme før vern i Bygg 01. Foto: Terje Heiestad

Overprøvde Byantikvaren

Plan- og bygningsetaten som dispensasjoner fra bevaringsreguleringen slik at det kunne rives på Hasle.

– Hva er hovedårsaken til at det ble et godt prosjekt i plan- og bygningsetatens øyne?

– Jeg mener vi fikk ivaretatt mange bevaringshensyn samtidig som vi fikk gode boliger. Det er blant annet en vesentlig større variasjon på boligstørrelser enn vanlig i dette prosjektet. Det gjør at man får en mer sammensatt beboermasse inn her.

– Plan- og bygningsetaten ga utbygger dispensasjoner som blant annet tillot rivning i strid med Byantikvarens anbefaling. Var dispensasjonene riktige, sett i ettertid?

– Ja. Det lå en bevaringsplan her som var vanskelig å følge fordi bygget hadde en spesiell bygningsstruktur med mange, store og tettstilte søylerekker. Man kan derfor stille spørsmålet om man gjorde en god nok vurdering av bygget slik det var, i forkant av at man laget bevaringsplanen. Da Kristin Jarmund startet prosjekteringen, forsto alle parter at det var krevende å bygge et prosjekt med mange små boliger med blant annet dårlige dagslysforhold i den eksisterende bygningsstrukturen. Derfor gjennomførte vi en prosess hvor også Byantikvaren var involvert, for å avklare hva som var de viktigste bevaringshensynene og hvordan disse skulle ivaretas i det reviderte prosjektet. Nå skal forslagsstiller fremme en revidert bevaringsplan for anlegget slik at disse er sikret for framtiden slik det blir stående nå.

– Var det et politisk press på å øke volumet i boligbyggingen som gjorde at dere ga så vide dispensasjoner?

– Vi har alltid fokus på å få godkjent mange boliger, det har ikke nødvendigvis med den politiske situasjonen å gjøre. I dette tilfellet var vi opptatt av å gi boligene en bedre kvalitet enn de hadde fått dersom man hadde fulgt bevaringsplanen hundre prosent.