Eiendomsutvikling

​Innkaller til dugnad i eiendomsbransjen

Knut Halvor Hansen vil utvikle eiendom på en måte som gir noe tilbake til samfunnet og byen. Jakten på «the sweet spot» er framtiden for eiendomsutviklerne, mener han.


Fra papirutgaven Arkitektnytt 11/2018
Knut Halvor Hansen i Bykon mener eiendomsutviklere med gode intensjoner må fortelle om dem. – Det er misforstått å ikke fortelle om sine gode intensjoner, mener han. Gjør som Ferd, snakk om din og andre bedrifters faktiske bidrag til et bedre samfunn. Foto: Ingebjørg Semb

– Jeg har en grunnleggende tanke om at samfunnet skal være inkluderende og gi rom for alle typer mennesker. Det er et godt grunnlag når man skal utvikle eiendom, sier Knut Halvor Hansen.

I to år har han drevet eiendomsselskapet Bykon, motivert av å drive samfunnstjenlig eiendoms- og byutvikling. Grunntanken er å jobbe minst mulig med A4-prosjekter, men likevel tjene penger og jobbe fram prosjekter med normal lønnsomhet. Begrepet sweet spot definerer han på denne måten: grensesnittet mellom det grønne skiftet, teknologi, prop tech og sosiale og menneskelige faktorer under paraplyen lønnsom eiendomsutvikling.

Vinn-vinn

Å finne dette grensesnittet må bli førende for den neste megatrenden innen eiendomsutvikling og drift, mener utvikleren.

– Alt kan ikke bare være fint og flott og glatte fasader, man må ha rom for hele bredden i en by, både når det gjelder bygde omgivelser og byrom, understreker han.

– Hva er grunnen til at du legger disse tankene til grunn for virksomheten din?

– Jeg tror fullt og fast på at mangfoldet i byen styrkes av å ha et mangfold av mennesker og opplevelser. Man blir fort dratt inn i et tankesett om at kun vakre plasser og vakre byer gir butikker og liv. Men ville det ikke vært interessant å tenke motsatt, og finne det gode i at det ikke er så innmari flott overalt? At det kanskje er rom for litt gatemalerier og rotete mangfold og spontanitet? spør Hansen.

Han mener det er åpenbart at lokale pådrivere, sosiale entreprenører og ildsjeler er byutviklerens største ressurs. Like selvfølgelig mener han at eiendomsutviklere må tilrettelegge arenaene.

– Det blir vinn-vinn for et levende og mangfoldig bymiljø. Jeg vil forsøke så godt jeg kan å bruke erfaringen min og jobbe for at det skal bli sånn, og ikke bare snakke om at det skal bli sånn.

Målrettet design

Arkitektnytt møter Hansen på SoCentral på Sentralen, en av Oslos mest omtalte bygninger siden det ble åpnet i 2016. SoCentral holder til i den delen av bygget som er forbeholdt sosiale entreprenører. Det er en såkalt inkubator med plass til firmaer, stiftelser, organisasjoner og enkeltmannsforetak, og her sitter Knut Halvor Hansen hver fredag for å tilbringe den ulønnete, frivillige delen av arbeidsuka si. Men mer om det seinere. Først skal Hansen forklare at det går an å være opptatt av å gjøre nytte for samfunnet, samtidig som man driver med normalt lønnsom eiendomsutvikling.

– Jeg tar utgangspunkt i at ethvert prosjekt må designes konseptuelt i forhold til de målene jeg har satt for prosjektet. I tillegg må jeg identifisere risikofaktorene og ta høyde for dem. Hvis jeg vil utvikle bolig for folk flest og bidra til den såkalte tredje boligsektoren, må jeg tilrettelegge for at mine investorer skal få god avkastning samtidig som kjøperne får rimeligere boliger. Arbeidet går ut på å designe prosjektet riktig, sier Hansen.

Helt konkret snakker han om prosjektet Kakkelovnskroken 3, en bitteliten bit av Oslo på Rødtvet.

Byøkologi mellom bane og vei

Målet for tomten er todelt. Det han kaller et «byøkologisk næringsbygg for foredling av økologisk mat», skal bli 10 000 kvadratmeter stort og bygges i massivtre. Det ble rammegodkjent i juni 2018, og er planlagt realisert i 2019. Arkitekt er Fragment og Arild Eriksen. Leietakere er bedrifter som arbeider med matforedling og økologisk mat. Bygget skal etter planen delvis driftes av sosiale entreprenører som Nabolagshager, Mora di, Medarbeiderne, Bilkollektivet og naturvern.com.

I tillegg har Bykon satt igang arbeidet med en reguleringsplan for et boligprosjekt i tilknytning til industribygget. Et høyt høyhus, også i massivtre, som skal tilby kollektive boformer strukturert som et eie-konsept med en inngangspris som er lavere enn markedspris og med tidsavgrenset boplikt. Boliger for folk flest, kaller Hansen det. Arkitekt på skisseprosjektet er Helen & Hard, og konseptet de har benyttet, heter Gaining by sharing.

– Konseptet er boliger for folk flest, mennesker med normal inntekt, uten formue. Målet er å innfri investorenes krav om avkastning og samtidig tilby boliger til en lavere pris enn markedspris. Jeg ønsker ikke offentlig økonomisk støtte, sier Hansen.

På den måten mener Hansen det skal gå an å legge til rette for en masseproduksjon av boliger for folk flest i regi av eiendomstviklere.

– Vi står tross alt for det alt vesentligste av boligproduksjon i Norge, sier han.

Bykons «byøkologiske næringsbygg» i Kakkelovnskroken blir 10 000 kvadratmeter stort og skal bygges i massivtre. Det er planlagt realisert i 2019. Illustrasjon Tegmark
På taket av næringsbygget i Kakkelovnskroken på Rødtvedt skal det bli mulig å dyrke og drive byjordbruk. Det er tegnet inn muligheter for restaurant og eventlokale i paviljong på taket. Illustrasjon: Fragment

Håper på bygate

For å klare å lage sin egen pilot på Rødtvet, må han jobbe praktisk og målrettet med å realisere konkrete mål i prosjektet, forklarer han. For et enmannsfirma nytter det ikke med lange utredninger og egenfinansiert forskning.

– Jeg må lære underveis og dele kunnskapen min med alle samarbeidspartnerne. Investorene må også holdes fornøyd, og da er spørsmålet hvordan klarer jeg å få til akkurat det, sier han.

I Kakkelovnskroken er det noen faktorer som må på plass for at Bykon skal lykkes. Et av kriteriene er paradoksalt nok at tomten i utgangspunktet ikke er egnet til bolig. Det er en utfordrende tomt, inneklemt mellom Trondheimsveien og t-banen, noe som gjør tomteutgiften svært lav. Et annet clue er en systemanalyse utført av Statens vegvesen med et forslag til omlegging av veinettet i Groruddalen. Vegvesenet foreslår at Trondheimsveien gjøres om til en bygate. Det betyr lav fart og utadrettet virksomhet langs fortauet. Gateforvandlingen skal blant annet bidra til bedre boligområder.

Vil bygge høyt

I tillegg vil Hansen argumentere for unntak for høydebestemmelsene. Blant annet fordi høyhuset har et lite fotavtrykk og skal ligge i umiddelbar nærhet til t-banestasjonen.

Hansen forteller at boligtårnet også skal bygges i massivtre, og uten parkeringsplasser. Beboerne skal dele elbiler gjennom et bilkollektiv som også skal levere varebiler til næringsbygget på tomta.

Selv om mye er usikkert, peker pila riktig vei foreløpig. Han har blant annet fått 450 000 kroner av Innovasjon Norge til å forske på støyproblematikk i trefiber sammenliknet med betong.

– Mange mener trefiber har en helt annen evne til å håndtere strukturstøy, blant annet fra t-banen, men også fra biler, forklarer Hansen.

Skal han få lov til å sprenge høyhusskalaen, mener han at politikerne og myndigheter må la prosjektets bidrag til å løse boligmarkedsknuten veie tungt. Det er Hansens håp.

– Så dersom alle disse brikkene faller på plass, får investoren en verdiskapning på en tomt de ikke hadde regnet med å tjene penger på, sier Hansen.

Det investoren må bidra med, er å levere cirka en tredjedel av gevinsten av boligprosjektet tilbake til boligkjøperne. En modell Hansen vurderer for boligprosjektet går nemlig ut på at kjøperne binder seg til boplikt for et visst antall år, for deretter å få mulighet til å selge til markedspris. Slik unngår han kortsiktig spekulasjon.

– Og vi overfører verdier fra eier av tomten til kjøpere av boligene gjennom et plangrep som myndighetene bidrar til, forklarer han. 

Nytt formål for loven?

Hansen mener konseptet burde vært regulert i plan- og bygningsloven, som dermed hadde fått et nytt formål, med klare bestemmelser og forpliktelser. Ønsket er at plan- og bygningsetaten skal få ansvaret for å regulere etter dette nye formålet, på forespørsel fra villige tomteeiere.

– Det er mange ubesvarte spørsmål, og jeg har ikke alle svarene, men Kakkelovnskroken er mitt bidrag til jakten på løsningene. Det kan selvsagt forbedres og kopieres, men heller det enn hundre rapporter.

Sosiale koblinger

Et av de prosjektene han bruker fredagene til, er det ideelle AS-et Bevisste. Formålet er å koble eiendomsutviklere med sosiale entreprenører. Bevisste.no har i dag én ansatt daglig leder, som selger såkalte spredningsaksjer og medlemskap til eiendomsutviklere. For et medlemskap får man et antall timers rådgivning om relevant verdiskapende kobling med sosial entreprenør. De sosiale entreprenørene gir en andel av det de tjener på koblingen tilbake til Bevisste som driftsbidrag. Hansens mål er at han skal kunne gi slipp på AS-et etter hvert, og at bransjeaktører skal eie det sammen.

Eksempler på vellykkete koblinger er den sosiale seniorentreprenøren Gammal nok, som er koblet opp mot et bygg eid av Fram AS, som trenger tekniske vaktmestre. Et annet eksempel er Medarbeiderne, som jobber med eks-narkomane, og som tar «alle tunge jobber som krever bruk av hansker».

– Et annet er Mora di, forhenværende straffedømt som reparerer sykler, de er aktuelle for mange eiendomsprosjekter som tilbyr elsykler til beboere og brukere, forklarer Hansen.

Fredagene er mer enn fulle, forteller han. Han har ulike verv og styreverv, blant annet i Skiforeningen og i Løkka gårdeierforening.

Etter intervjuet med Arkitektnytt, skal Hansen videre til gårdeierne på Løkka og påse at butikkene i Thorvald Meyersgate ikke går dukken når Bymiljøetaten skal gi gata nytt dekke for trikkelinja og fjerne parkeringsplasser.

– Bymiljøetaten må forstå hvilken risiko de påfører det mangfoldige næringslivet på gateplan på Løkka i byggeperioden. Bymiljøetaten må vektlegge avbøtende tiltak for å unngå konkurser like høyt som målet om en vakker opparbeidet gate, levert med god kvalitet til rett tid og pris, sier en bekymret Hansen.

Reell omdømmeverdi

Hansen mener prosjekter som Kakkelovnskroken har mange bein å stå på. Ikke bare er det økonomi i et slikt prosjekt, det har samfunns- og omdømmeverdi, mener han.

– Eiendomsbransjen opplever med jevne mellomrom uheldige historier. Jeg vil ikke ta stilling til skyldspørsmål, men «evig eies kun et dårlig rykte». Bransjen er ressurssterk og bør ta et utvidet samfunnsansvar. Det kan gjøres på en bevisst måte som skaper større verdiskapning i eiendomsutviklingsprosjektene, både økonomisk og samfunnsmessig. Det er et viktig poeng. Jeg snakker aldri om veldedighet. Det kan andre drive med.

Det handler altså om omdømme, som har en pengeverdi i seg selv. Og det handler om rekruttering, mener Hansen:

– De beste unge hodene går til firmaer som er bevisste på samfunnsansvaret, for det handler til syvende og sist om å ha en meningsfull hverdag, der man ser at man bidrar til noe som man må bidra til, nemlig å gjøre samfunnet bedre.